Ремонт общего имущества и качество предоставления коммунальных услуг волнуют жителей региона больше всего, когда речь заходит о работе управляющих компаний. Это следует из опроса, который провел на своем сайте Департамент ЖКХ Томской области. На практике нередко возникают ситуации, когда государственного контроля за деятельностью УК недостаточно. Это приводит к отсутствию планового ремонта, проблемам со сломанными лифтами и метровым сугробам во дворах. При этом немногие знают, как поступить, если управляющая компания из рук вон плохо занимается своей работой. Первая мысль, которая приходит в голову собственникам жилья ― обратиться к руководству УК. Вот только многие забывают о том, что оно зарабатывает на жильцах, когда отказывается выполнять свои обязанности по договору. В 60-ом выпуске проекта «Право знать» читайте о том, как заменить управляющую компанию, чтобы справедливо платить по счетам. «Право знать» — знай свои права!

1. Квартирный вопрос: как закон защищает жителей многоэтажек?

Сфера ЖКХ меняется медленно, но верно. И нововведения в действующие законы это только подтверждают. Другой вопрос, что не все собственники квартир знают о своих правах. А управляющие компании, какими бы хорошими они ни были, вряд ли начнут проводить для жителей домов правовой ликбез. Между тем, именно со знания основных положений закона стоит начинать, если вы недовольны работой своей УК.

Отношения между жильцами домов и управляющими компаниями регулирует Жилищный кодекс. В нем имеется целый раздел, который посвящен способам управления многоквартирными домами. Ключевой является статья 161 и говорит она о выборе способа такого управления. Само слово «выбор» свидетельствует о том, что только жильцы домов вправе принимать решение, как будет выстроена вся «управленческая» процедура. Решения могут быть разными: кто-то выберет современную управляющую компанию, работа которой приведет в восторг даже самого притязательного жильца, а кто-то примет решение создать ТСЖ. Все это возможно из-за действия статьи 44 ЖК РФ. Согласно ее положениям, главным органом управления практически каждой томской многоэтажки является общее собрание собственников. Именно оно может утверждать повестку дня, ставить вопросы на голосование и принимать по ним решение. Ситуация, в которой жильцам необходимо решить судьбу управляющей компании, не является исключением.

Важный нюанс: управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания людей. Большая часть из тех, кто читает эту статью, являются потребителями услуг, которые оказываются управляющими компаниями. Чтобы право каждого жителя многоэтажки на проживание в безопасной, чистой и комфортной среде было реализовано, управляющая компания обязана не только проводить уборку подъездов и заменять старое или поломанное оборудование, но и отчитываться за это перед жителями. Если этого не происходит, к УК могут возникнуть вопросы, которые поставят под сомнение ее способность оказывать услуги так, чтобы они соответствовали требованиям закона. Обратите внимание, что надлежащее содержание общего имущества собственников квартир должно осуществляться в соответствии с законами о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. К слову о защите прав потребителей: согласно одноименному закону, каждому собственнику жилья должны быть оказаны услуги надлежащего качества. Жильцы многоэтажек об этом почему-то забывают и совершенно зря: Жилищный кодекс, закон «О защите прав потребителей» и ряд других нормативных актов на вашей стороне и смогут помочь защититься от нарушений ваших прав управляющей компанией.

Отказ от услуг управляющей компании, которая не задумывается об их качестве, тоже урегулирован законом. Знайте, что просто так с УК распрощаться вы не сможете, для этого нужно соблюдать установленные правила.

Самый очевидный и наиболее простой вариант ― окончание срока действия договора с нынешней управляющей компанией. После того, как он истечет, собственники квартир смогут выбрать новую организацию, которая займется управлением домом. Казалось бы, все на поверхности, однако используя этот вариант на практике можно встретиться с большим количеством преград. Это связано с тем, что многие УК не хотят отказываться от обслуживания домов, преследуя свои выгоды.

Второй вариант куда проще и он предполагает расторжение договора по соглашению сторон. Это значит, что управляющая компания не станет ставить вам палки в колеса при выборе новой организации, поскольку расторгнет договор добровольно.

Третий вариант ― выбор новой УК из-за существенных нарушений условий договора старой организацией. Этот случай описан в статье 162 ЖК РФ, она же наделяет жильцов правом выбора другой УК, а также позволяет и вовсе изменить способ управления домом.

Решение о создании ТСЖ ― еще один вариант развития событий, если вы недовольны работой своей УК. Знайте, что согласно пункту 1 части 1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество имеет право нанять новую управляющую компанию, однако, если и та не оправдает ожиданий, то заменить ее будет проще. Для этого в уставе ТСЖ нужно закрепить положение о том, что решение о смене УК может быть принято на заседании правления ТСЖ.

Лишение УК лицензии на право управления вашим домом ― еще один способ решения проблемы, который предусматривает статья 199 ЖК РФ. По данным сайта Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области, 28 ноября арбитражный суд аннулировал лицензию ООО «УК «Город» на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. На момент написания статьи на рассмотрении арбитражного суда Томской области находились три заявления Департамента ЖКХ об аннулировании лицензий управляющих компаний ООО «Комфорт 24», ООО «Томская УК» и ООО «Жилстрой».

После выбора подходящего вам варианта следует приступать к активным действиям. О том, какие тонкости важно знать при замене управляющей компании ― далее в материале.

2. Меняем управляющую компанию: какого плана стоит придерживаться?

Если управляющая компания игнорирует исполнение обязательств, которые установлены договором управления многоквартирным домом, или халатно к ним относится, собственники квартир имеют право заменить ее на другую. Решение об этом должно быть принято на общем собрании собственников жилья и отражено в протоколе. Подробная инструкция о замене УК ― в инфографике к материалу.

3. Что входит в обязанности управляющих компаний?

Завершим рассмотрение сегодняшней темы ответом на один из самых распространенных вопросов собственников жилья. Жильцы многоэтажек вряд ли вспомнят об обязанностях УК, если в их доме все в порядке. Однако для того, чтобы суметь оперативно проконтролировать качество оказываемых управляющей компанией услуг, полезно знать следующее. Управляющая компания должна поддерживать помещения, которые входят в состав общего имущества дома в надлежащем состоянии. При этом необходимо обеспечивать в них определенную температуру и влажность. Уборка и санитарно-гигиеническая очистка этих помещений, вывоз твердых и жидких бытовых отходов ― еще одна обязанность УК. Общедомовые приборы учета холодной и горячей воды устанавливаются за счет обслуживающих дом организаций и должны быть ими проверены в соответствии с действующим законодательством. Согласно закону о пожарной безопасности в подъездах должны быть обеспечены меры противопожарной защиты. Управляющая компания при этом должна следить, чтобы жильцы домов не захламляли лестничные пролеты и пути для эвакуации. За нарушение этих правил законом установлена для жильцов серьезная ответственность.

Выбирая управляющую компанию, задайте ее представителям все интересующие вас вопросы. Посещайте собрания собственников жилья и не отмалчивайтесь. Всегда помните о том, что организации, которые обслуживают дома, зарабатывают на жильцах деньги. Решив все вопросы «на берегу» и досконально изучив положения договора управления многоэтажкой, вы можете спасти себя от выяснения отношений с представителями УК и последующей ее замены. И помните: не стоит бояться отстаивать свои права, а в случае, когда управляющая компания берет деньги за несуществующие услуги ― тем более.

Дмитрий Аксенов