Доля «зачетных» квартир в общем объеме предложения, выросшая с начала кризиса до 20%, в течение четвертого квартала 2009 года неуклонно сокращается. Уменьшение доли квартир, отдаваемых застройщиком-заказчиком подрядным организациям в счет выполненных работ или поставленного оборудования – «зачетных» квартир – является одним из признаков стабилизации рынка.
До кризиса зачетные квартиры встречались крайне редко, их доля не превышала 1-2%. На растущем рынке для владельца проекта было нецелесообразно рассчитываться с подрядными организациями квартирами, поскольку их стоимость возрастала по мере готовности объекта и роста цен – гораздо выгоднее было реализовать завершенный проект по рыночной стоимости.
Сегмент «зачетных» квартир стал формироваться, когда у застройщиков появился дефицит денежных средств, и они оказались вынуждены вести расчеты с подрядными организациями квадратными метрами. Количество таких объектов, в силу инерционности рынка, стало расти не с самого начала кризиса, а с марта-апреля 2009 года.
Ко второму полугодию 2009 года доля «зачетных» квартир достигла своего максимума – 20%. В октябре, с началом активизации продаж на рынке новостроек, практика передачи в зачет за выполненные работы квартир стала сходить «на нет». Как следствие «зачетные» квартиры перестали поступать в предложение, и по мере реализации таких объектов их доля стремится к докризисному уровню.
«В юридическом плане, для покупателя «зачетная» квартира ничем не отличается от представленных на рынке предложений. Просто правообладателем по такой квартире выступает не застройщик, а компания, которая является одним из подрядчиков проекта. Если компания незнакома, это может насторожить покупателя, и задача менеджера – объяснить, что это за компания, какие работы на объекте она выполняет, – отмечает Оксана Каарма, Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – При строительстве объекта в соответствии с ФЗ 214, подрядная организация, получая «зачетные» квартиры, подписывает договор долевого участия (ДДУ), при продаже физическим лицам квартира передается по договору уступки».
Цена «зачетных» квартир, поступающих в продажу, зависит от стоимости, по которой застройщик передает эти квартиры в качестве оплаты подрядной организации. Эта стоимость является предметом договоренности сторон и зависит от ситуации по каждому отдельному проекту, она устанавливается ниже рыночной, минимум на 3-5%, чтобы представлять для подрядчика экономический интерес. Новый правообладатель может выставить на продажу полученные в ходе взаиморасчета квартиры по цене рынка или предоставить дисконт – в пределах разницы между стоимостью, по которой он получил эти квартиры, и существующим на рынке средним уровнем цен.
Подготовлено по пресс-релизу «МИЭЛЬ-Новостройки».
