Если в докризисный период на рынке недвижимости наибольшие обороты были сосредоточены в сегменте новостроек, то 2009 год можно считать годом вторичного рынка. Именно операции со вторичной недвижимостью совершались в этом году наиболее активно, по сравнению с остальными сегментами рынка.
Доля сделок купли-продажи вторичных квартир достигала порядка 90% от общего объема сделок рынка. В течение года на «вторичке» произошел ряд важных событий, обозначились новые тренды, которые будут влиять на дальнейшее развитие рынка недвижимости.
Ключевым событием можно считать падение цен – максимальное за всю историю нашего рынка. Можно провести аналогию с 1998 годом, тогда под влиянием кризиса коррекция цен составила 5-10%, в то время, как в этом году, с учетом роста курса доллара, снижение долларовых цен достигало 50%.
Произошла смена «рынка продавца», существовавшего в условиях бурного роста цен 2007-2008 гг., на «рынок покупателя». Сегодня у покупателей появилась возможность не спеша выбирать из большого количества предложений и договариваться о наиболее приемлемых условиях сделки.
Значимым событием явилось практически полное отсутствие активности на рынке в первые месяцы этого года. В начале кризиса казалось, что в январе-феврале начнется восстановление, но в силу инерционности рынка недвижимости к восстановлению оборотов мы приходим только сейчас. По данным УФРС, по объему заключенных сделок рынок достиг 80% от прошлого года.
В этом году объем предложения квартир на московском рынке достиг максимума – более 45 тысяч квартир. Объем предложения, представленный на рынке, имеет достаточно большой запас прочности – и на следующий год его должно быть достаточно, чтобы у покупателей была возможность выбора. При этом объемы нового жилья, которые традиционно выходили на рынок, сократились, что в перспективе может привести к существенному уменьшению предложения на первичном рынке. Поскольку первичный и вторичный рынки достаточно тесно взаимосвязаны, в долгосрочной перспективе это может привести к дефициту и на вторичном рынке.
Одним из главных трендов 2009 года стало увеличение доли альтернативных сделок, на этапе снижения или хотя бы стабилизации цен совершать такие сделки наиболее удобно.
За 2009 год ипотека прошла путь от сильнейшего спада до начала восстановления. С началом кризиса произошел значительный отток людей, которые желали приобрести квартиру в ипотеку. С весны происходит планомерное возвращение условий ипотечного кредитования к докризисным. Банки возобновляют ипотечные программы, идет постепенное снижение процентных ставок, первоначального взноса, меняются в сторону послабления требования к заемщикам, возрождается интерес покупателей к ипотечным кредитам. Банки оценивают, что ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась и они могут выделять свои кредитные линии, чтобы размещать кредиты именно в этот сектор, которые является для них достаточно стабильным и не таким рисковым. Поэтому в следующем году можно ожидать, что ипотека заработает, и доля ипотечных сделок будет расти.
В течение года произошли изменения и в работе риэлторов. Если раньше квартиры уходили с рынка как «горячие пирожки», и растущий рынок не требовал от риэлторов проявления всего своего мастерства. То сегодня необходимы высокопрофессиональные навыки, что ведет к повышению уровня профессионализма игроков рынка. Кризис как «лакмусовая бумажка» дал возможность рынку, клиентам увидеть настоящих профессионалов, умеющих работать в любых условиях.
Если говорить о прогнозах, то в силу инерционности рынка недвижимости, в данный момент достаточно сложно оценить события, произошедшие в этом году, с точки зрения их дальнейшего влияния на рынок. Если все будет уравновешенно в макроэкономической обстановке, интерес к недвижимости, количество покупателей и заключаемых сделок, в том числе ипотечных будет возрастать. Возможно, что с февраля, после окончания новогодних праздников, мы можем увидеть начало небольшого роста, в пределах инфляции.
