На днях завершился процесс консолидации в руках банкиров еще одного крупного девелоперского актива. Банк ВТБ купил 31,5% акций Системы-Галс за 60 рублей. В результате доля Системы-Галс, принадлежащая ВТБ, достигла 51,2% акций, т.е контрольный пакет акций находится в руках госбанка. Такие сделки практически вынуждают банки работать по схеме fee-development*.
Эта схема является для банков более рискованной, чем обычное кредитование.
В ходе кризиса 2008 года Система Галс не смогла расплатиться по долгам перед банком ВТБ. Стоит отметить, что гарантом по этим долгам выступала АФК «Система». В итоге, было принято решение реструктуризировать кредиты Системы-Галс. Для этого ВТБ зафиксировал ставку по 2 кредитам объемом $500 млн и $200 млн на уровне 15% годовых и перевел эти кредиты в рубли. Если ориентироваться на действовавший на тот момент курс доллара ЦБ РФ, то общая сумма этих 2 долгов должна была составить примерно 19,6 млрд руб. Кроме того, Системе-Галс был открыт дополнительный кредитный лимит на сумму 7 млрд руб. по ставке 17,5% годовых.
Однако финансовые результаты деятельности Системы-Галс за первый квартал 2009 года были не утешительными. И компания для дальнейшей реструктуризации долга была вынуждена сделать 2 облигационных займа на 5 лет. Первый на сумму 3 млрд руб. по ставке 15% годовых, а второй – на 2 млрд руб. по ставке 12% годовых. Как раз тогда, ВТБ стал владельцем 19,5% акций Системы-Галс. Тогда сумма сделки составила 30 рублей. Но и это не помогло.
Чистый убыток Системы-Галс, исходя из американских стандартов финансовой отчетности (US GAAP), за I полугодие 2009 года составил $110,8 млн, тогда как по итогам I полугодия 2008 года компания получила чистую прибыль в размере в $8,7 млн. А по итогам 9 месяцев 2009 года, исходя из российских стандартов бухгалтерской отчетности (РСБУ), чистый убыток Системы-Галс составил 2,9 млрд руб., тогда как по результатам 9 месяцев 2008 года он составлял 1,2 млрд руб. При этом консолидированная задолженность Системы-Галс перед ВТБ по итогам III квартала 2009 года уже составляла 29 млрд руб. В итоге, 1 сентября ВТБ получил разрешение Федеральной антимонопольной службы (ФАС) на консолидацию контрольного пакета акций Системы-Галс, сообщает аналитический центр "IRN.RU".
За счет того, что у банка во владении находится контрольный пакет акций, а у девелопера – блок-пакет акций Системы-Галс получается активное распределение рисков между банком и девелопером, которое имеет место, как раз, при использовании fee-development. И если банк не начнет активно вмешиваться в управление проектами девелопера, то риск дальнейшего ухудшения финансового положения Системы-Галс достаточно велик.
Но, по всей видимости, ВТБ намерен активно участвовать в выведении Системы-Галс из кризиса. Так, уже произошла смена президента Системы-Галс. Вместо Игоря Кащеева, который успел поруководить компанией чуть больше квартала, назначили экс-гендиректора Capital Group Андрея Нестеренко. Такие же кадровые изменения могут коснуться Совета директоров Системы-Галс.
Кроме того, ВТБ до 15 января 2010 года должен получить контрольный пакет акций компании «ДОН‑Строй инвест» – дочки ДОН-Строя, которая осуществляет строительство жилья. Таким образом, можно быть вполне уверенным, в том, что услуга fee-development будет все больше и больше распространяться на рынке недвижимости России.
По мнению специалистов IRN.RU сама финансовая схема проведения сделок показывает, насколько банкиры не уверены в стабильности нынешней рыночной оценки объектов недвижимости. И это еще один признак, что в ближайшее время вряд ли следует ожидать значительного отскока цен на недвижимость вверх. Скорее, даже их окончательная стабилизация на текущем уровне уже может рассматриваться как реализация оптимистичного сценария. Однако сам отказ банкиров от пассивной позиции кредитора и их переход к активизации fee-development, может содействовать стабилизации цен на сегодняшнем уровне, а также к активизации строительства жилья.
*Схема fee-development — девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.
