В 2009 году в России наблюдалась отрицательная годовая динамика жилищного рынка. Однако, анализ предоставленных данных свидетельствует о том, что пик кризиса пройден в первом полугодии и во втором наблюдалось восстановление основных показателей, как по рынку жилья в целом, так и по ипотечному кредитованию в частности.
Количество объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем по итогам 2009 года, составило 2,16 млн, что на 14,2% меньше уровня предыдущего года. Поводом для сдержанного оптимизма относительно перспектив жилищного рынка является полугодовая динамика количества зарегистрированных объектов. Если во втором полугодии 2008 года этот показатель вырос лишь на 11,95%, то потом было зарегистрировано на 43,6% объектов больше, чем в первом полугодии.По схожему сценарию развивалась и ситуация с количеством объектов, обремененных ипотекой, отличаясь по сути, лишь глубиной падения.
Доля объектов, обремененных ипотекой в общем количестве объектов, зарегистрированных в сделках с жильем, в 2009 году упала почти на треть. В 2009 году лишь 11,9% процентов зарегистрированных объектов были обременены ипотекой, в то время как в 2008 году таких объектов было почти 17%. При этом во втором полугодии 2009 года доля ипотечных объектов составляла 11,8%, что на 25,7% меньше уровня второго полугодия 2008 года.
Ввиду сокращения и значительного удорожания кредитования строительного сектора наряду со снижением платежеспособного спроса на рынке жилья в 2009 году резко сократился объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», что свидетельствует о том, что довольно высокие объемы введенного в 2009 году жилья были достигнуты преимущественно за счет достраивания объектов, начатых до кризиса, и в краткосрочной перспективе можно ожидать довольно значительного снижения темпов ввода нового жилья.
Наибольшие объемы жилищного строительства в 2009 году отмечены в инвестиционно привлекательных регионах, где недвижимость зачастую приобретается как актив. Так, в Московской области введено 13,7% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае ‐ 5,8%, Москве ‐ 4,5%, Санкт‐Петербурге ‐ 4,4%. Всего, в 12 лидирующих регионах введено более половины от общей площади жилья, построенного в стране за 2009 год.
В тоже время, в указанных регионах темп падения годовых объемов строительства был выше, чем в среднем по стране: в Москве снижение составило 17,6%, в Санкт‐Петербурге – 18,9%, Краснодарском крае – 11,1%. Исключением стала Московская область, где в 2009 году было введено почти на 6% больше жилья, чем в 2008 году.
Всего в 12 регионах страны годовое снижение объемов ввода жилья составило 7,2%.
В 2009 году снижение объемов ввода жилья более чем на 30%, по сравнению с 2008 годом, произошло в 4 регионах, а прирост более чем на 30% ‐ в 3 регионах. Наибольшее годовое снижением объемов ввода жилья отмечено в Республике Ингушетия, Ямало‐Ненецком автономном округе, Омской области и Республике Коми ‐ на 44,4%, 42,1%, 40,4% % и 37,2% соответственно.
Наибольший прирост произошел в Мурманской области, Республике Адыгея и Еврейской автономной области ‐ на 197,6%, 45,8%, и 40,6% соответственно. В течение 2009 года наблюдалась тенденция к росту объема и доли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме строительства. Населением за счет собственных и заемных средств построено 28,5 млн квадратных метров общей площади жилых домов, что составляет 47,6% от общего объема жилищного строительства (27,2 млн. квадратных метров и 42,6% соответственно в 2008 году), сообщает пресс-служба АИЖК.
Отчасти это объясняется существенным снижением себестоимости строительства во время кризиса, что позволило многим быстрее завершить свои дома, а также влиянием «дачной амнистии»2. Необходимо отметить, что в слабо урбанизированных регионах и развитым сельским хозяйством доля ИЖС существенно выше.
Почти во всех федеральных округах, за исключением Северо‐Западного и Дальневосточного, наблюдалось снижение средних цен на жилье, как в квартальном, так и годовом выражении. Лидерами по снижению стали Сибирский и Приволжский ФО – в них за последние 12 месяцев цены снизились на 12,1% и 11,6% соответственно.
В годовом выражении цены снизились в 63 регионах, повысились – в 18 регионах. Максимальный рост в размере 41% зафиксирован в Карачаево‐Черкесской республике, максимальное падение – на 25% и более – в Пермском крае, Липецкой и Волгоградской областях. В республиках Мордовия и Хакасия, наблюдается падение цен на 20 и 25% соответственно.
В квартальном выражении цены выросли в 24 регионах, а снизились в 46. Это говорит о том, что тенденция к снижению цен все еще является довольно устойчивой. Максимальный рост в 6,64% произошел в Ивановской области, а максимальное снижение составило 7,02% (Брянская область). Практически не изменились за квартал цены в г. Москва, Курганской, Новгородской и Воронежской областях, Еврейской автономной областях, республиках Коми, Тыва, Адыгея, в Чеченской, Удмуртской и Кабардино‐Балкарской республиках, а также в Краснодарском крае.
Инерционный рост цен на рынке жилья при стагнации или сокращении доходов населения в 2009 году в целом был характерен для регионов со слабо развитыми рыночными механизмами, а также для тех, которые в меньшей степени подверглись влиянию кризиса. При этом во многих экономически развитых регионах рынок жилья накануне кризиса был перегрет и затоварен объектами, не соответствующими платежеспособному спросу, что, в свою очередь, способствовало более глубокому и динамичному снижению цен.
Ожидается, что замедление темпов падения рынка жилья, начавшееся во втором полугодии 2009 года, в первом полугодии 2010 года перейдет в фазу стабилизации, поддерживаемую возвращением на рынок части отложенного спроса. Уже со второго полугодия возможен рост цен на жилую недвижимость (без учета инфляции) в размере 3,2‐5,1% по отношению к цене на конец 2009 года. Цены на жилье в регионах будут изменяться неравномерно в зависимости от ущерба, нанесенного кризисом экономике региона.
