Мысль материальна — это уже давно всем известная истина. Но материализуется эта мысль именно так, как ты хочешь. Если же у тебя нет конкретной цели и её изображения, на твоем пути могут появляться подсказки. Подробно в фоторепортаже.
Такой подсказкой к моей мечте стала поездка в составе делегации русских журналистов на остров Кипр, организованная международным агентством недвижимости Gordon Rock по приглашению кипрского девелопера Leptos Estate.
Я увидела реальные земли, дома, апартаменты за реальные и нереальные деньги. Я узнала, что на Кипре недвижимость на 40% дешевле, чем в Испании и на 20% экономичнее Португалии. Что стоимость кипрского метра удвоилась за последние 5 лет и, несмотря на кризис, сохраняет рост в 20% годовых. Что Leptos Estate – крупнейший владелец земли после церкви и крупнейший работодатель после государства. Встретила очень много русскоязычных людей – жителей Кипра, приехавших сюда с разных уголков бывшего СССР. Этими знаниями и впечатлениями я хочу поделиться с вами.
Что нужно знать, покупая недвижимость на острове Кипр
Первое. Дополнительные расходы не должны стать неожиданностью. В любой стране есть налоги. Например, в России при покупке недвижимости мы ничего не платим государству, зато ежегодно россияне обязаны заплатить налог на собственность. По закону об имуществе физических лиц, налог на жилье с инвентаризационной (а не с рыночной) стоимостью до 300 тыс. руб. не может превышать 0,1% в год, от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. — 0,3%, свыше 500 тыс. руб. — 2%.
На Кипре иначе. При покупке жилья разово платят гербовый налог – он составляет 1,5 евро на каждую 1000 от стоимости объекта. Если объект недвижимости дороже 170 860 евро, то данный налог составляет 2 евро на каждую тысячу. Например, при покупке апартаментов стоимостью 100 000 евро разовый гербовый налог составит 150 евро. Ещё один разовый налог на Кипре – налог на право собственности — платят тогда, когда на руки выдаётся «титульный лист» или, по-русски, свидетельство о собственности. Налог на собственность со стоимостью до 85 430 евро не превышает 3%, выше этой планки – облагается налогом от 3 до 8%. Например, за таунхаус стоимостью 200 000 евро с одним собственником надо заплатить 9000 евро, с двумя собственниками – 6000 евро.
Третий налог на острове – ежегодный налог на недвижимость. Этот налог самый маленький. При стоимости объекта до 170 860 евро его не платят вообще. Свыше установленной суммы налог составит от 2,5 до 4 евро на каждую тысячу. Например, при стоимости жилья 200 000 евро ежегодная плата в налоговый орган будет около 60 евро.
Второе. Взаимоотношения с застройщиком или продавцом строятся на доверии, ведь мы не знаем что и как должно быть, пока не научимся на собственном опыте. Поэтому важно уделять внимание документам при оформлении сделки. Если вы покупаете недвижимость с рассрочкой, на руках будут: контракт с застройщиком с указанием полной стоимости, первоначального взноса, процентной ставки и периода выплат, регистрация в земельном комитете с правом на землю. И только по окончании всех выплат по контракту вы получите полное право на собственность. На Кипре этот документ называется титул.
Титул выдают при наличии разрешения муниципалитета на покупку недвижимости и выплате полной стоимости достроенного объекта в момент покупки или после погашения рассрочек и кредитов. Разрешение муниципалитета получают все законопослушные граждане. Если вы не занимаетесь контрабандой, наркотиками, оружием и прочей незаконной деятельностью, вы обязательно его получите.
Примерно такой же пакет выдаёт банк, только с разницей в условиях кредита, процентах и подаваемых документах. Идя в банк, вы представляете справку 2НДФЛ, поручителей и ждёте решения – дадут, не дадут. При этом вы должны внести не менее 30% первоначального взноса, уплачивать 4-5 % ипотечных процентов ежегодно, комиссию за ведение счёта, платить за страхование вклада, но можете увеличить срок кредита до 25 лет. С застройщиком проще и быстрее, но, на первый взгляд, дороже. Рассрочка выдается на 10 лет, процент по договору 9-10%, первоначальная сумма 10% (данную программу своим покупателям Leptos Estate предоставляет до июня 2010 года, после первоначальный взнос будет увеличен до 20%) и никаких документов, кроме паспорта и разрешения муниципалитета.
Третье. У застройщиков есть дополнительные услуги – эти предложения добровольные и нужны тогда, когда вы не живёте в ваших апартаментах или на вилле, а находитесь за пределами страны и приезжаете на отдых раз в году. В таком случае можно заключить договор с так называемым клубным домом.
Каждый проект застройщика имеет ограниченную территорию – надел земли в собственности девелопера, максимальную плотность застройки, индивидуальное название, свою развитую инфраструктуру и клубный дом. В нём всегда есть управляющий, который следит за чистотой и порядком общих территорий и ваших апартаментов.
Плата за обслуживание невысока – 1,5 евро в день, то есть за год обслуживания апартаментов с двумя спальнями, а это примерно 60-70 квадратных метров, плата составит 500 евро. Год обслуживания виллы, включая уборку дома, уход за бассейном и садом, обойдётся примерно в 1500 евро. Также есть проекты с гарантированной и негарантированной рентой, где управляющий занимается ещё и вопросами аренды вашей недвижимости. Иными словами, в каждом отдельном случае есть индивидуальный подход.
Варианты жилых объектов. Жить лучше в Пафосе, а вести бизнес в Лимассоле
Многообразие предложений покупки недвижимости за рубежом кружит голову. Как обычно хочется всего, побольше и желательно сразу. Здесь важно «договориться» со своими возможностями и пожеланиями. Например, в окрестностях Пафоса, рядом с мариной один русский предприниматель построил виллу. В начале строительства проектная стоимость составляла 1 млн. 300 тыс. евро, к концу цена объекта достигла 2 миллионов.
Для общего представления, средняя стоимость апартаментов на Кипре составляет от 200 тыс. до 400 тыс. евро, а виллы с бассейном и садом — от 400 тыс. до 2 миллионов. Цена зависит от вида на море, удалённости от берега и собственно проекта.
Апартаменты – в нашем понимании это квартиры с общим коридором и дворовой территорией. Однако есть существенная разница. Любые апартаменты на Кипре имеют кухню-гостинную. Это большой холл и рабочая зона для приготовления пищи за барной стойкой. То есть, если на Кипре говорят: «апартаменты с одной спальней», по-русски это 2 комнаты, если речь про две спальни – понимай как три. К холлу прилагается стеклопакет, ставни на окнах, перила и каркас крыши на веранде, встроенная кухня, вся сантехника и проводка для кондиционера в стене. Небольшие комнаты зачастую поместят только одну семейную кровать, зато шкафы встроены сразу, что экономит и пространство и деньги на покупку. Такой вариант в зависимости от проекта стоит по-разному.
Например, в комплексе Peyia Hills в Пафосе минимальная цена апартаментов начинается от 112 тыс. евро с одной спальней, от 156 тыс.евро с двумя спальнями и от 178 тыс. евро с тремя спальнями. Максимальная цена здесь 220 тыс.евро. И не удивительно, что 95% проекта продано, ведь здесь работает программа от застройщика – оплати 10% и получи ключи.
Ещё один наглядный пример – интернациональный комплекс Regina Gardens. Комплекс находится на полпути между историческим центром Пафоса и известным Coral Beach, состоит из 350 объектов недвижимости, включая апартаменты, мезонеты и отдельные виллы. Имеет большую дворовую территорию с четырьмя бассейнами, один из которых с подогревом для детей. Стоимость апартаментов здесь от 106 тыс. до 350 тыс. евро.
Мезонет – объект типа таунхаус с одной общей стеной. На втором этаже расположены две-три уютных спальни, а на первом, как правило, кухня, холл-гостиная и веранда обязательно с садом и бассейном. Средний участок вмещает 1000 квадратных метров. Такие варианты есть в каждом проекте. Обычно они соседствуют с секциями апартаментов.
Виллы. Конечно, многие покупатели выбирают уже построенные объекты в готовых проектах застройщика. Но даже в этом случае выбор столь разнообразен, что невозможно перечислить все варианты.
Очень популярны виллы в Polis Beach village – 90% из них находятся на побережье и оцениваются в 500-600 тыс. евро. Те, что удалены от берега стоят ровно в два раза дешевле. Более того, в данной части острова температура воды выше на 2-3 градуса, чем на всём Кипре.
Подальше от суеты, в нескольких километрах от моря – Vikla Village и Olympus Village. В первой на вершине горы красуются двухэтажные домики средней стоимостью 270 тыс.евро. У этого поселка свои преимущества — вид на море с вершины горы или поля для гольфа, отделка домов натуральными материалами и многоуровневый ландшафтный дизайн.
Есть варианты вторичного жилья, например, дом бизнесмена из Казахстана в продаже за 2 млн. 900 тыс. евро. Он продаётся в связи с кризисными потерями хозяина на фондовой бирже. Восемьсот квадратных метров двухэтажного здания с лифтом, камином, огромными просторными помещениями, дорогой отделкой. В нем много рабочих зон для прислуги и огромный бассейн с мостиком в саду, — и все это расположено в 5-7 минутах от центра Пафоса. А по соседству за миллион евро можно купить 250 квадратных метров с мебелью в прекрасным восточном дизайне со множеством аксессуаров.
«Такие варианты бывают не часто, — говорит Сакис Хаджиалександру. – Чаще, чтобы представить будущий уют, надо включать всё воображение».
Самый крупный в Средиземноморье проект в предместье Пафоса Kamares Village включает тысячу домов. Проект заложен в 1982 году, здесь проживают селебрити из России и со всего мира. «Вот мы проехали бывший дом Сильвестра Сталлоне», – гордо говорит сотрудник компании.
И всё же самая престижная деревня, где дома построены в средиземноморском стиле с белыми стенами и высоко расположенными окнами с синими ставнями – Apollo Village. Десять километров прогулочной дорожки, специально построенной вдоль побережья, задают стоимость виллам от 500 тыс. евро до одного миллиона в среднем, а каждый участок перед домом имеет сад от 500 до 1200 квадратов площади. В этой деревне, кстати, проживает владелец Leptos Estate.
Если перевести на стоимость квадратного метра, для улучшения восприятия, средний квадрат в Apollo Village стоит 4000 евро, для сравнения в Пафосе — 1500-2500 евро за квадрат.
В деловом центре – Лимассоле, в отличие от Пафоса, дома многоэтажные, а земля очень дорогая. Так, в строящемся рядом с мариной и городским пляжем жилом комплексе Eden Beach Appartments будет возведено 12 этажей. Такая этажность совсем не характерна для Кипра и уникальна даже для Лимассола. Это очень крупный проект, его протяжённость составляет 200 метров. ЖК включает в себя 113 объектов – это 70 квартир с одной, двумя и тремя спальнями, студио и пентхаусы. Проект имеет развитую инфраструктуру — подземную парковку, крытый и открытый бассейны и спортзалы. Средняя стоимость квадратного метра здесь колеблется от 2000 до 5000 евро.
«На Кипре не принято покупать квадратные метры. Мы продаём вид на море или лимонное дерево в саду, такой дом, в который вложили душу, — говорит менеджер отдела по маркетингу Leptos Estate Сакис Хаджиалександру. — Метры – это мелочи. Никто не сидит дома, когда вокруг такая природа и солнце 320 дней в году. Мы делаем красивый сад, сажаем деревья и цветы, строим удобный бассейн для каждой виллы или один-два общих больших бассейна во дворе комплекса таунхаусов и апартаментов».
Действительно, бассейны на Кипре есть в каждом доме. Это востребовано, когда круглый год температура не опускается ниже 17 градусов зимой и преимущественно выше 25 градусов по Цельсию. Кроме того в садах растёт много крупных деревьев. Чтобы до конца было понятно, крупномеров на Кипре не много, самостоятельно они растут в горах одиночно или небольшими группами. Застройщики целенаправленно сажают крупногабаритные деревья на своих территориях и очень этим гордятся. «В этом году компания Leptos посадила миллионное дерево!» – похвалился Сакис.
Уезжая с острова Кипр у многих остаётся желание вернуться. Возможно некоторым удастся осуществить недвижимую мечту.
