В период ажиотажа, когда на рынке покупатели руководствовались принципом «пока есть средства надо покупать», начали появляться псевдообъекты. Как ни странно, находились те, кто их покупал. Продажа таких псевдообъектов сопровождалась массовыми рекламными кампаниями, пестрящими лозунгами «элитная недвижимость со скидкой».
Для того чтобы не быть обманутыми и не купить кота в мешке, стоит знать основные признаки настоящей элитной недвижимости, по которым ее всегда можно отличить от других объектов.
Не все «элитка», что в центре.
Одним из заблуждений покупателей является мысль, что чем ближе к центру Москвы, тем элитнее. Большая часть элитной недвижимости сосредоточена в пределах бульварного кольца (около 90%), однако есть такие комплексы и в других районах столицы.
На сегодняшний момент, застройка старого центра уже минимальна, так как так фактически не осталось свободных площадей. По словам Натальи Кац, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», есть колоссальное количество очень престижных объектов недвижимости, расположенных не в центре, но полностью отвечающих понятию эксклюзивности: комплексы «Косыгина, 19», «Монолит», много домов в районе Фрунзенской набережной, большой район на Звенигородкой улице, где цена квадратного метра превышает 10 тыс. долл. Также можно отметить комплексы на Юго-Западе и Западе Москвы. Да и в центре не все районы элитные – например, в районе Китай-города или Таганки мало объектов с элитными характеристиками.
«Элитными районами считаются также Пречистенка, Плющиха, Замоскворечье, Арбат, Патриаршие пруды. Кроме того предложения сегмента элитной недвижимости отмечены в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО, — дополняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». — При этом они пользуются не меньшей популярностью».
Среди элитных объектов, которые вышли на реализацию в этом году, стоит отметить ЖК «Андреевский Дом», а также старый адрес с обновленным проектом – ЖК «Итальянский квартал» по ул. Новослободская. В сегменте элитного жилья пока нет полной ясности относительно количества и класса объектов, которые будут построены в будущем. Появлялась информация о небольших участках под жилье в ЦАО – в районе Нижегородской ул., на Серпуховской ул. и в Замоскворечье, которые, с учетом местоположения, могут быть отнесены к бизнес-классу или элите.
Однако в целом сложившаяся ситуация с дефицитом новых элитных объектов является ожидаемой. «На период кризиса многие стройки, находившиеся в бумажной стадии, были приостановлены — скорее всего, они будут выходить на рынок постепенно, без спешки. В то же время новые площадки пока не разрабатывались, поэтому еще в начале кризиса участники рынка ожидали появления дефицита в сегменте элитного жилья», — замечает ведущий аналитик Est-a-Tet Алексей Кобяков.
«Элитность» и «эксклюзив»: две части одного целого.
В недвижимости, понятие «элитность» обозначает совокупность некоторых параметров и качеств, основным из которых являются история и традиции того места, где возведен тот или иной объект. Месторасположение является основным критерием элитной недвижимости. Настоящий дом де-люкс – это безусловный эксклюзив.
Для полного соответствия «элите» объект должен иметь еще целый комплекс соответствующих характеристик.
Элитная недвижимость должна быть…
— Стоит помнить, что элитный дом может быть только малоквартирный, т.е количество квартир в доме не должно превышать 60.
— Еще одним важным критерием является площадь квартиры. Дмитрий Таганов объяснил: «Элитные квартиры верхнего ценового сегмента имеют общую площадь от 250 кв.м. Высота потолков должна быть не менее 3,5 м. Обязательным является наличие нескольких санузлов. Кроме того, в таких квартирах часто увеличены оконные проемы или имеется панорамное остекление. В основном все остальное элитное жилье имеет площадь от 100 кв.м. до 200 кв.м. Высота потолков при этом может колебаться от 3,1 до 3,3 м. Часто такое жилье имеет свободную планировку».
— Дворовая территория должна быть благоустроенна, украшена и облагорожена. По всему периметру двора должен идти забор. «Самое элитное здание обязательно будет находиться под 24-часовой профессиональной охраной и видеонаблюдением», — говорит Наталья Кац. Во дворе не должно быть чужих людей.
«Например, на Остоженке и Пречистенке не все объекты безупречно расположены и попадают под категорию элитной недвижимости. Дело в том, что там настолько высокая плотность застройки, что выбрать удачное для строительства место очень трудно. И получается, что основной критерий, который сегодня принесен в жертву – собственная придомовая территория. Теперь для Центрального округа это большая редкость, и те, кто хочет пространства – уезжают на юго-запад», — отмечает Наталья Кац.
— Инфраструктурой объекта могут пользоваться только жильцы этого дома. Это фитнес-клуб, бассейн, кафе.
— Вид из окна элитного комплекса также имеет огромное значение. Важна удаленность от больших магистралей и шумных улиц. Как правило, такие дома располагаются в тихих переулках. Не все элитные комплексы имеют возможность предоставить своим жильцам вид на башни Кремля или на мост над Москвой-рекой. Но в любом случае окна объекта должны выходить на зеленый сквер, красивый храм, уютный двор.
— Машиноместо – обязательная составляющая элитной недвижимости, причем на одну квартиру может приходиться до трех машиномест. «В целом, показатель обеспеченности парковочными местами в сегменте элит составляет 2,2 на квартиру. В объектах бизнес-класса на квартиру полагается 1,8. Что касается сегмента эконом-класса, то здесь объектов с подземными паркингами практически нет (менее 1 на квартиру)», — отмечает Дмитрий Таганов.
— Скажи мне, кто твой сосед, и я скажу кто ты. Раньше внимание покупателя было целиком и полностью отдано самому дому, в то время как рядом с элитным жильем могла располагаться «хрущевка» или аварийный дом, сейчас на передний план выходит такой критерий как «соседство».
Что скрывается за маской псевдоэлитки?
«Сталинские и цековские дома пользуются широким спросом на рынке. Их принято относить к сегменту бизнес-класса. Такие здания нельзя причислять к сегменту дорогой недвижимости в силу того, что эти дома не имеют огражденной придомовой территории, а также подземных парковок, наличие которых необходимо для элитного жилья», — уверен Дмитрий Таганов.
Кроме того, они нередко соседствуют с домами эконом-класса и не имеют собственной инфраструктуры, соответствующей требованиям покупателей элитного жилья.
В коммерческой недвижимости очень часто происходит ситуация, когда объект по всем характеристикам отвечает классу В, а позиционируется как класс А. И если на рынке коммерческой недвижимости этот номер проходит, в связи с катастрофической нехваткой площадей, то для рынка жилья это просто недопустимо.
«Присваивая объекту более высокий класс, компания теряет целевую аудиторию. Например, если объекту эконом-класса присвоено звание бизнес-класса, люди с невысоким уровнем дохода просто-напросто не пойдут покупать квартиры в этом объекте. Скорее всего, покупатели бизнес-класса также не придут, поскольку эконом чаще всего имеет не очень хорошее месторасположение, да и вовсе не отвечает всем требованиям покупателя с высоким достатком», — уверен Дмитрий Таганов.
Примером может послужить завод «Рубин». При реализации его вместо «бизнеса» позиционировали как элитный объект. Те люди, которые рассчитывали на это разочаровались, не увидев там всех признаков элитного жилья. А те реальные покупатели, которые были готовы приобрести квартиру в этом объекте, не рискнули обратиться в центр продаж, поскольку думали, что это им не по-карману.
