В любые времена россиян интересовал вопрос, что будет с ценами на недвижимость. Однако с тех пор, как Москва в прямом смысле стала центром притяжения россиян, этот вопрос стал тревожить их все больше и больше. Пристально за ценообразованием на рынке следят не только простые граждане, которые хотят, сыграв на падении цен, решить свой квартирный вопрос, но и инвесторы. Ведь недвижимость стала инструментом, с помощью которого можно хорошо заработать: купить подешевле, а затем продать квадратные метры на пике роста.
Однако кризис 2008 года поумерил аппетит инвесторов. Им пришлось отложить реализацию инвестиционных квартир и, затаив дыхание, ждать, что будет с ценами на недвижимость дальше: будут ли они расти, возвращаясь на докризисный уровень, или произойдет дальнейшее проседание стоимости квадратного метра. Возможен и третий вариант развития событий – стагнация, которая продлится некоторый период времени.
Сказать на 100%, что будет происходить с ценами на жилье в Москве, не может, пожалуй, никто. Эксперты могут лишь помочь разобраться в том, что происходит на рынке и попытаться понять, куда дальше ценовая кривая выведет.
Специалисты «Универсальной Оценочной Компании» убеждены, что сохраняющаяся стабильность цен на рынке жилья может продолжаться, как минимум, до начала осени. Это говорит о том, что рынок еще не в полной мере отошел от кризиса. Несмотря на то, что во время «экономической бури» стоимость квадратного метра упала примерно на 30-35%, пока ожидать роста цен не приходится. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» отмечает, что сейчас цена квадратного метра в Москве составила 146,8 тыс. рублей. Для сравнения, в апреле 2010 года стоимость квадратного метра оценивалась в 144,5 тыс. рублей, в марте – 143 тыс. рублей,
«Сохраняющаяся стабильность на рынке недвижимости все-таки является временным явлением, — говорит заместитель генерального директора «Универсальной Оценочной Компании» Алексей Лашков. – Все основные события на рынке недвижимости начнут происходить не раньше осени».
«По отдельным объектам, которые до сих пор не скорректировали свою докризисную ценовую политику, возможно, будет происходить снижение стоимости. При этом в успешных проектах мы прогнозируем продолжение роста стоимости. По всем реализуемым нашей компанией жилым комплексам мы наблюдали рост цен даже в течение 2009 года, — считает ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. — В целом по рынку по нашим прогнозам возможен рост цен к концу года. Стоимость кв.м. на рынке новостроек с начала 2010 года увеличивается в пределах 6% в месяц. Однако, в первую очередь, это обусловлено увеличением доли объектов с высокой стадией готовности, в которых стоимость выше».
Некоторые россияне, у которых есть сбережения, расценивают сложившуюся ситуацию на рынке как возможность инвестировать свои средства в недвижимость с расчетом на то, что в ближайшее время она значительно вырастет.
В свою очередь руководитель IRN.RU Олег Репченко уверен: «Если говорить о ценах на квадратные метры в Москве, то быстрого возвращения к докризисным показателям, скорее всего, не произойдет. Это оптимистичный сценарий развития ситуации на рынке. Пессимистичный сценарий – топтание на месте, медленная коррекция цен на жилье, как в 1996-1997 годах, а также в 2007 году, откат цен вниз на 5-10-15%. Наиболее вероятный сценарий развития ситуации таков: цены будут возвращаться на докризисный уровень темпами инфляции или чуть быстрее. Для этого потребуется 3-5 лет. Скорей всего, рынок недвижимости будет сохранять волатильность, которую уже продемонстрировал в 2006-2009 годах, так как на рынке произошло много перемен и устанавливаются новые правила, в которых девелоперам придется жить».
В Подмосковье сейчас идет активное строительство, что способствует приходу на рынок новых предложений, объем которых соответствует докризисным показателям. Следует отметить, что большая доля объектов находится на начальных стадиях строительства. Хотя оттаивать начали не только подмосковные объекты, но и столичные. «В 2010 году планируется ввести в эксплуатацию 3,1 млн кв. м, в том числе около 1,4 млн (по нашим оценкам) – коммерческого жилья. В 1 квартале 2010 года было введено всего 330,2 тыс. кв. м. жилых площадей», — отмечают специалисты «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ».
По их мнению, ситуация, которая сейчас сложилась на первичном рынке недвижимости, говорит о начале восстановления первичного рынка. Все эти факторы наряду с неопределенностью экономической ситуации, вызванной разнонаправленным характером событий (с одной стороны прекращение рецессии, с другой — негативные экономические события в странах еврозоны), на наш взгляд будут способствовать в течение 2010 года сохранению стабильной ценовой ситуации с постепенным переходом к устойчивому росту в начале следующего года. При этом в столице сохраняется вероятность увеличения среднего уровня цен за счет ценового роста по мере повышения стадии строительной готовности в условиях ограниченности предложений готовых объектов на рынке.
«На сегодняшний день снижение количества предложения не так сильно отражается на ценах, поскольку и платежеспособный спрос сейчас остается на невысоком уровне и имеющегося предложения на рынке в целом достаточно. При этом можно прогнозировать появление дефицита после начала активного роста доходов и спроса, который будет сопровождаться стабильным ростом стоимости кв.м. Однако все это будет зависеть от общей макроэкономической ситуации», — уверена Ольга Новикова.
Что действительно будет с ценами на жилье, покажет время. Пока можно с уверенностью сказать, что российский рынок недвижимости перешел на «летний режим работы». «Учитывая общую динамику основных показателей можно говорить о том, что в настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости сохраняется стабильная ситуация. В летние месяцы колебания стоимости квадратного метра вряд ли превысят 2%. Что касается появления новых объектов, то, безусловно, ряд игроков выведет на рынок новые проекты. Однако, не смотря на это, наиболее ликвидные предложения – качественные и доступные по цене квартиры – будут вымываться», — Дмитрий Таганов.
