Частично формулу формирования ставки по кредиту (СП+СВ+Р+П) мы рассматривали в предыдущей статье «Ипотека. Чего стоит процентная ставка?». Однако мало посчитать стоимость денег и себестоимость их выдачи. Большое влияние на уровень процентной ставки оказывают риски и отложенные сроки получения прибыли.
На человека не угодишь: то дождь с неба, когда хочется тепла, то солнце жарит, и не знаешь, куда от жары деваться, то зарплата маленькая, а повышать не торопятся, то ставки по ипотечным кредитам высокие…
И хорошо, когда есть где жить. А что делать, если в одной несчастной квартире ютятся несколько поколений? Вот тут неизбежно возникает ответ: так нельзя жить дальше. И идёт человек в банк за ипотекой, и ругает высокие проценты, даже не подозревая, из чего состоит процентная ставка по кредиту.
Риски в ипотечной сфере крайне высоки, особенно в кризисное время. Ведь у банка сотни тысяч частных заемщиков, людей со своими жизненными ситуациями, моральными принципами, проблемами со здоровьем и так далее. И неизбежно часть из них не возвращает кредит вовремя. Если таких становится слишком много – банк может запросто разориться. Поэтому кредитор вынужден подстраховать себя от такой ситуации. Как? Очень просто: заложив возможность невозврата кредита в процентную ставку. Получается, что за недобросовестных заемщиков платят добросовестные. А чем больше недобросовестных плательщиков — тем больше нужно закладывать в ставку.
Прибыль.
Банк как коммерческая организация работает ради получения прибыли. Работать ради самого процесса банкам не интересно. Но риски иногда оказываются больше, чем банк планировал, поэтому на практике, даже несмотря на наши, не маленькие по европейским меркам ставки, банки иногда работают без прибыли. Особенно несладко пришлось банкам во время кризиса, когда участились случаи невозврата кредитов или задержек платежей по кредитам. Чтобы сохранить свою прибыль, банки заключили договора со страховыми компаниями.
Однако из практики мы видим, что у некоторых банков ипотечная ставка ниже. Можно предположить, что помогают ей в этом резервы снижения.
Представив процентную ставку в виде примитивной формулы слагаемых, нетрудно увидеть резервы для снижения ставки. Итак:
* Ставку можно снизить за счет снижения стоимости привлечения. Но вкладчикам важно, чтобы их сбережения были защищены хотя бы от инфляции. То есть, чем ниже инфляция в стране, тем под меньшую ставку вкладчики согласятся размещать свои деньги.
* Ставку можно уменьшить за счет снижения себестоимости. Это не означает снижения зарплат сотрудников, но чем больше кредитов выдает банк, тем ниже стоимость выдачи каждого кредита.
* Ставку можно уменьшить, если меньше денег закладывать на случай невозврата. В случае с ипотечными кредитами риск невозврата зависит от того, что происходит с недвижимостью: растут цены на недвижимость или падают. При падении цен, стоимость предмета залога уменьшается, и может оказаться, что если заемщик перестанет платить, то денег от реализации предмета залога может не хватить, чтобы компенсировать убытки банка-кредитора, тогда как с ростом цен на недвижимость, растет стоимость обеспечения, и заемщики становятся более ответственными.
Таким образом, ставка по ипотечным кредитам зависит от экономического состояния страны, менталитета его жителей, состояния рынка недвижимости и многих-многих факторов, особенных для каждой страны. У нас – вот такие…
