Завершение 2009 и начало 2010 года ознаменовались укреплением следующих основных тенденций: заключение большого числа крупных сделок на рынке, сокращение доли вакантных площадей, стабилизация ставок аренды и цен продаж.
Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International отметил: «Объем нового строительства офисных площадей в Московском регионе по итогам 2009 года составил 1,4 млн. кв. м, что сравнимо с докризисными значениями данного показателя. Данный факт объясняется тем, что финансирование строительства большинства объектов, ввод в эксплуатацию которых состоялся в 2009 г., было обеспечено до кризиса. Объем ввода новых офисных площадей в 2010 году составит не более 800-900 тыс. кв. м, а масштабы нового строительства в 2011-2012 гг. еще больше сократятся».
Также он заявил, что доля вакантных площадей продолжает удерживаться на высоком уровне – 20-22%, а до конца года прогнозируется незначительное снижение уровня вакантных площадей до отметки 18-20%.
Что касается объема спроса на объекты офисной недвижимости, то 2009 год охарактеризовался существенным снижением данного показателя. Более 50% из всех заключенных в 2009 году сделок пришлось на пересогласование существующих договоров аренды.
Однако уже в 4 квартале 2009 года на рынке отмечено повышение активности арендаторов, объем заключенных сделок составил около 200 тыс. кв.м. «В 1 квартале 2010 года объем сделок на рынке офисной недвижимости составил около 150 тыс. кв.м, а доля сделок по пересогласованию договоров аренды заметно сократилась по сравнению с 2009 годом и составила менее 20%», — рассказал Гец.
На фоне стагнации и сокращения спроса собственников крайне интересуют способы минимизации затрат по содержанию объекта. Вице-президент УК BlackStone Keeping Company Сергей Акулич рассказал, что при привлечении профессиональной УК расходы на уборку в БЦ класса В составляют 265-295 руб кв.м.в год; расход на ремонт и обслуживание — 400-430 руб кв.м.в год; на охрану — 245-275 кв.м. в год; административные расходы составляют 165-195 руб.кв.м. год; на налоги уходит 550-580 руб.кв.м. в год и так далее. Общий операционный расход в год на 2300 -2600 руб кв.м. в год., включая коммунальные платежи, налоги, страхование, а также вознаграждение УК. Кроме того, Сергей Акулич рассказал о том, как новейшие технологии позволяют оптимизировать затраты на эксплуатации БЦ. Так, например, система тепловых насосов позволяет сократить в будущем эксплуатационные расходы в 1,6 раз по отношению к системам «Чиллер-фанкойл» и в 3,5 раза по сравнению с «раздельным радиаторным отоплением и системой кондиционирования».
По данным Praedium Oncor International, в начале 2010 года значительный объем вакантных площадей продолжает удерживать ставки на прежнем уровне. Небольшое повышение ставок наблюдается только в сегменте офисов класса А и В+ с центральным расположением. В настоящее время средняя стоимость аренды в офисах класса А составляет, примерно $600-750 за кв. м в год, а в офисах класса В – $350-400 за к.м в год без учета НДС и операционных расходов.
Во второй половине 2010 г. ожидается незначительная корректировка ставок в сторону повышения, которая затронет преимущественно качественные и удачно расположенные объекты. Как отметил Сергей Акулич, «при данной ситуации на рынке собственнику объектов необходимо удерживать старых арендаторов и профессиональные УК могут им в этом помочь». В частности, УК BlackStone Keeping Company для удержания арендаторов на объекте предлагает такие услуги, как оптимизация эксплуатационных затрат в помещениях арендатора, внедрение программы «Зеленый офис», организацию и предоставление переговорных комнат в здании, предоставление консультационных услуг по охране труда и по противопожарной безопасности и т.д.
Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium ONCOR International отметил: «В конце 2009 – начале 2010 года на рынке торговой недвижимости отмечено оживление, стабилизация ставок и даже рост в отдельных сегментах. Акцент покупателей на дешевые товары дал толчок к развитию сетей, ориентированных на низкий ценовой сегмент – дискаунтеров и гипермаркетов. В 2010 году был отмечен незначительный рост арендных ставок. Более того, по некоторым наиболее привлекательным качественным помещениям с удачным расположением уже выстраиваются очереди из арендаторов».
Однако если речь идет не о разработке новой концепции, а о поддержании доходности уже действующего объекта, УК BlackStone Keeping Company акцентирует внимание собственников на повышение неарендных доходов.
Доходы ТЦ состоят из: арендных платежей, возмещения расходов на эксплуатацию, возмещения расходов на маркетинг, дополнительных платных услуг и непрофильных доходов. Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК поведала про неарендные доходы торговых центров, которые могут увеличить общий доход на 25-32% . И представила успешные примеры привлечения непрофильных доходов в торговых центрах Москвы и регионов. «Непрофильные доходы ТЦ могут получать, проводя различные промо мероприятия и выставки на своих площадках, предоставлять ТЦ для съемки фильмов, ТВ передач и рекламных роликов, а также – оказывать арендаторам дополнительные платные услуги», — рассказала Ольга Штода.
