На рынке недвижимости появились опасения, что скоро в сегменте офисной недвижимости предлагать будет нечего, и цены на аренду вырастут на 10%. Однако эксперты полагают, что пока поводов для беспокойства нет.
Летом уровень вакантных площадей в столичных офисных центрах по-прежнему продолжал снижаться, хотя и меньшими темпами. Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас – только из 8-10. А к 2011 г., судя по динамике, количество вариантов может снизиться до 2-3 предложений. В первую очередь дефицит коснется офисных помещений с отделкой до 500 кв. м., отмечают эксперты компании Penny Lane Realty.
В летние месяцы серьезных изменений в спросе на офисные помещения не произошло: как и в начале года, арендаторы и покупатели интересуются небольшими площадями от 200 до 500 кв. м., в пределах ТТК, с отделкой. На офисы, расположенные на окраинах, вдали от метро или на бывшие заводские помещения, переделанные под офисы, спрос незначительный. Их «звездный час» придет ближе к концу года, когда на рынке будет серьезный дефицит высококачественной недвижимости. В результате летнего спада активности ставки на некоторые офисы в бизнес центрах класса А и В снизились примерно на 5% и составили $700-950 за кв. м. в год на офисные площади класса А и $450-650 за кв. м. в год на В класс. Цены продаж зафиксировались на уровне $3 500-8 000 за кв. м. (А класс) и $2 500-4 000 за кв. м. (В класс). Собственники помещений shell-and-core – все еще наименее востребованных площадей – готовы прописывать в договоре фиксированную ставку аренды, если будущий арендатор подписывает договор на длительный срок и готов сделать отделку.
Анна Мельник, руководитель отдела исследований офисной недвижимости CB Richard Ellis, делится мнением с Финам.Инфо: «На данный момент на рынке не ощущается дефицита офисных помещений . Общая доля свободных офисных площадей по классам А и В сейчас находится на уровне 16%, отдельно по классу А-22%. На рынке есть дефицит готовых к въезду блоков в престижных районах Центральной части города площадью до 1000 кв.м. (300-500 кв.м.). Во втором полугодии 2010 года вырастет количество свободных помещений, в связи вводом новых зданий. Сейчас наблюдается рост спроса, отложенного в связи с кризисом. А на непривлекательные для арендаторов помещения идет снижение арендных ставок, отделка под арендаторов, договоры на меньший срок аренды и др».
«Таким образом, рынок офисной недвижимости в настоящее время пока еще не рынок арендодателя, но уже и не монополизированный рынок арендатора, — резюмирует Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Арендаторы, в свою очередь, вынуждены соглашаться на более жесткие условия и более высокие ставки, по сравнению с теми, что были год назад».
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, отмечает: «Рынок офисной недвижимости находится в прямой зависимости от роста макроэкономики, а об этом росте пока говорить не приходится. Поэтому и уровень вакантных офисных площадей пока не снижается. Вакантные площади на рынке офисной площади не являются дефицитом, их в достаточном количестве, и на ближайшие пару лет ситуация не изменится. Но среди них действительно мало хороших качественных предложений- в настоящий момент это 10-15 офисных центров, которые, практически, заполнены. С начала кризиса ставки были ниже, и все арендаторы, которые раньше могли только мечтать о таких бизнес -центрах, переехали туда . А на вакантные площади, которые не заполнены арендаторов привлекают с помощью низкой эффективной ставки аренды, т.е. реальной арендной ставки с дисконтом ( каникулы, проведение ремонта, низкая ставка аренды в первые годы и др.)».
