На сегодняшний день свободных площадок под строительство масштабных высококлассных коммерческих объектов в ЦАО практически не осталось. В связи с этим девелоперы осваивают все новые площадки под офисную недвижимость за пределами ТТК.
Если раньше тенденция децентрализации касалась единичных крупных объектов, то сейчас стало возможным говорить о формировании новых деловых районов за пределами центра столицы. На сегодняшний день аналитики компании «НДВ-Недвижимость» выделяют в Москве около 20 крупных деловых районов, из которых 7 находятся за пределами ТТК.
Во-первых, это исторически сложившиеся деловые зоны центра Москвы: «Тверская», «Арбат», «Якиманка», «Цветной»*. На сегодняшний день здесь практически не планируется появление новых крупных объектов, так как политика правительства направлена на смещение деловых зон и разгрузку дорог в центре города.
Во-вторых, наряду с давно формирующимися районами бизнес активности в зоне «Садовое кольцо ― ТТК», такими как «Павелецкий», «Белорусский», «Киевский», «Пресненский», «Курский», «Проспект Мира», «Серпуховской»* можно выделить ряд развивающихся деловых районов, расположенных вблизи ТТК ― «Тульский», «Нагатино», «Аэропорт», «Савеловский», «Беговой»*. К перспективным зонам около ТТК также можно отнести «Кутузовский» деловой район, формирование которого возможно к 2012 году.
В-третьих, к развивающимся деловым районам, расположенным между ТТК и МКАД, можно отнести сложившийся «Калужский» и достаточно молодой и перспективный «Войковский».
Одним из наиболее перспективных молодых бизнес районов, сформированных в Москве, является «Москва-Сити». В настоящее время здесь уже сосредоточено около 580 тыс. кв.м. высококлассных бизнес центров (380 тыс. кв.м. арендопригодных офисных площадей). Причем доля бизнес центров класса «А+» и «А» составляет в ММДЦ 74% от общего предложения. «Москва-Сити» является одним из наиболее масштабных районов сосредоточения объектов коммерческой недвижимости. В основном здесь возводятся многофункциональные центры общей площадью более 100 тыс. кв.м. Кроме высококлассной офисной составляющей они зачастую включают гостиничную (жилую), торговую и развлекательную составляющие.
Наибольшее количество офисных площадей класса «А+» и «А» сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити» ― порядка 430 тыс. кв.м. (см. Рис. 1). Доля предложения офисов сегмента «премиум» в этом районе самая большая ― 74%. Далее по объему предложения объектов «А» класса следуют деловые районы «Павелецкий» (около 370 тыс. кв.м.), «Белорусский» (около 275 тыс. кв.м.), «Якиманка» (около 250 тыс. кв.м.), «Арбат» (около 200 тыс. кв.м.).
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что, несмотря на большой объем предложения в деловом районе «Павелецкий», доля объектов класса «А» здесь меньше, чем в других районах ― 45%. В деловых районах внутри Бульварного кольца («Тверской») доля бизнес центров «А» класса также невелика ― 36%, так как здесь многие бизнес центры представляют собой реконструкцию зданий 80―90 гг.
В зоне «Бульварное кольцо ― Садовое кольцо» деловые районы на 2/3 состоят из бизнес центров сегмента «премиум»: «Якиманка» и «Проспект Мира» ― 71%; «Арбат» и «Курский» ― 67%; «Цветной» ― 59%; «Белорусский» ― 58%.
За пределами Садового кольца доля высококлассных объектов внутри деловых районов уменьшается: «Павелецкий» ― 45%; «Серпуховской» ― 40%; «Киевский» ― 38%. Исключение составляют районы «Пресненский» ― 65% и «Москва-Сити» ― 74%. В деловых районах, расположенных за пределами ТТК, доля объектов «А» класса обычно не превышает 30% общего предложения.
