В кризис практически никому не удалось избежать потерь, в том числе и риелторам. Наблюдалось падение спроса на жилье практически на порядок, но кто от этого выиграл?
Одна из особенностей рынка недвижимости в том, что давать точные прогнозы – неблагодарное дело. Приходится строить бизнес интуитивно, поэтому неизбежны ошибки. Кризис был предсказуем, но пришел неожиданно, вследствие чего многие компании на рынке недвижимости перестали существовать, некоторые кардинально изменили методы работы, сконцентрировавшись на ключевых моментах, но в целом можно констатировать один важный факт: рынок недвижимости поменял полярность, повернувшись лицом к покупателю, человеку с деньгами. Если раньше главным в работе риелтора было найти объект продажи, то сегодня – найти покупателя на него.
Что же изменилось с докризисных времен? Каким был рынок и каким стал? Какой сегмент пострадал больше остальных, а на какой кризис практически не подействовал?
Новостройки
По мировым меркам объем строящегося в Москве и МО жилья колоссален, но в кризис, чтобы снизить риск приобретения долгостроя, покупатели жилья сконцентрировались на объектах, находящихся на последних стадиях строительства, да и сами застройщики старались сдать такие дома быстрее.
Дисконт по новостройкам доходил до 25-30%, объем продаж был до 500 квартир в неделю. «С одной стороны – это было выгодно покупателю, но с другой – это означает, что с 1 м² продавцы недополучали до 10 тыс. рублей, что в общей сложности выливалось в крупные суммы, — сказал в ходе дискуссионной части «Мастерской практического опыта» директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. — Так, на примере района Марфино было недополучено около 2 млрд рублей». По словам Владислава Луцкова, с октября стоит ожидать повышения цен на жилье. Рост цен на жилье будет в пределах 5% в год. Но в российских реалиях рост цены лучше, чем ее падение, т.к. благодаря ему повышается вероятность сдачи объектов.
Вторичное жилье
Существует следущая зависимость: если объем предлагаемых в Москве квартир менее или равен 20 тыс. единиц, то наблюдается рост спроса приблизительно на 2%. Следовательно, незначительно растет и цена на жилплощадь. Однако, когда количество предлагаемых на рынке квартир около 40 тыс. единиц, цены стабилизируются, наблюдается стагнация спроса.
Как правило, рынок жилья делится между новостройками и вторичным фондом в соотношении 30 к 70, но в кризис, из-за риска стать обманутым дольщиком или владельцем долгостроя большая часть потенциальных приобретателей новостроек предпочла купить вторичное жилье.
«Приходится признать, — сказал Владислав Луцков, — что кризис до сих пор мы не пережили. Большая часть предлагаемых на рынке квартир экспонируется более полугода, не продаваясь».
Загородное жилье
80% рынка подмосковного жилья находится в зоне 25-километровой удаленности от МКАД. Интересно, что в сделках с загородным жильем участвуют лишь 50% жителей МО. Рынок загородной недвижимости оживает после кризисного падения, и даже быстрее, чем Московский. Так, за 2010 год оборот сделок в Москве вырос приблизительно в 2,5 раза, тогда как в М.О. – в 5 раз. «Стоит признать, что в кризисный первый квартал 2009 года у нас по загородной недвижимости было заключено всего четыре сделки, тогда как до кризиса в квартал заключалось по несколько сотен сделок, — сказал управляющий партнер «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов в ходе дискуссионной части. — Немалый вклад в развитие рынка загородной недвижимости внесли таунхаусы. Если в начале нулевых годов этот тип недвижимости был очень плохо востребован, то к 2009-2010 интерес к нему резко возрос.
Сегодня рынок загородной недвижимости можно оценить, как пустой: в сегменте присутствует не более 10 компаний. Это объясняется малым количеством предложений».
Сегодня увеличение количества сделок произошло и в связи с тем, что банки стали пересматривать условия выдачи ипотечных кредитов. Так, если в 2008 году наблюдался рост количества ипотечных сделок, то в 2009 произошло падение практически до нуля, а ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья почти перестало существовать. Из-за этого в марте-апреле 2009 года наблюдалось 50% падение цен на жилье. Сегодня ипотека быстро отыгрывает позиции. В начале 2010 года ипотека стала доступнее, в некоторых банках условия стали даже лучше докризисных, но сейчас положительных подвижек в сторону заемщика не наблюдается. Ожидается, что пик платежеспособного спроса на жилье будет в 2011 году.
По мнению Владимира Яхонтова, не смотря на безусловную необходимость повышения грамотности консультантов-риелторов, унифицировать все направления не совсем правильно: настоящий профессионализм достигается в определенной узкоспециальной области.
Два мифа о кризисе
«В связи с кризисом возникло два мифа, которые пришло время разрушить, сказал в ходе мероприятия генеральный директор ДВН Алексей Шленов. — Первый – это «дефолтные квартиры», которые, якобы, в связи с неплатежеспособностью заемщиков должны были быть выставлены на продажу по сниженным ценам. По нашим данным, банки с пониманием отнеслись к проблемам заемщиков и никакого повального изъятия квартир у должников не произошло. Сегодня от одного из крупнейших банков предложено на продажу всего 124 квартиры, а это капля в море. Второй миф – это резкое падение цен на жилье. Даже учитывая пиковые снижения весны 2009 года, в среднем цены на квартиры упали на 18-20%, что не сильно ударило по бизнесу риелторов. Менее всего кризисному снижению цен подвергся сегмент элитного жилья».
Коммерческая недвижимость
Самый сильный шок испытал рынок коммерческой недвижимости. Так, до сих пор в Берлине можно купить торговый центр за $5 млн, и любой банк будет рад вручить на это дело деньги. Коммерческая недвижимость ощутила кризис перовой. Когда в других сегментах недвижимости не наблюдалось никаких изменений из-за наступления кризиса, в коммерческой области уже срывались сделки. «2009 год был самым тяжелым, и именно в это время рынок также переориентировался на интересы покупателя/арендатора, заявил в ходе дискуссионной части мероприятия директор департамента коммерческой недвижимости Юрий Тараненко. — Рынок «обнажил» массу неликвидных объектов – торговых центров с плохой инфраструктурой, отсутствием достаточного количества парковочных мест, объектов с плохим положением».
Можно сказать, что сегодня рынок коммерческой недвижимости растет, но это происходит только в востребованных местах, например, внутри Садового кольца, тогда как снаружи Третьего транспортного кольца многие бизнес- и торговые центры заполнены лишь на треть.
Плачевная ситуация и с ипотечным кредитованием коммерческой недвижимости. Для образного описания ситуации Юрий Тараненко рассказал анекдот: Поймал старик золотую рыбку и просит у нее квартиру, машину и заводик для постоянного дохода, а она у него спрашивает: «Тебе в кредит или в лизинг?»… На что старик отвечает: «А это уже как тебе удобнее – на подсолнечном масле или на сливочном?»…
Минимальная ставка по ипотеке на коммерческую недвижимость сегодня составляет 18%, что очень много и не окупается доходами с этой недвижимости.
Стоит отметить, что на стороне покупателя/арендатора сегодня и цены, которые сегодня на коммерческую недвижимость, как минимум, в два раза ниже докризисных. Так, по данным на сентябрь 2010 года, квадратный метр в объекте класса Б- стоит от $2,5 тыс. до $3,5 тыс., а до кризиса цены были от $5 тыс. до $7 тыс.
Лицом к клиенту
«Одним из явных достижений кризиса можно назвать то, что компании эффективно научились работать на рынке покупателя, чего в «жирные» нулевые годы не было и в помине, — сказал независимый директор холдинга «МИЭЛЬ» Евгений Плаксенков в ходе первой сессии Круглых столов «Мастерской практического опыта», организованной холдингом «МИЭЛЬ» для игроков рынка недвижимости и бизнес-сообщества. — Уделять 100 процентов внимания клиенту, а не продаваемому объекту — это более профессионально. Кризис оздоровил рынок и отрасль. Кроме того, многие компании стали унифицировать офисы под все оказываемые услуги. Новейшее время – это время сети мультиформатных офисов».
