В III квартале было осуществлено на 51% меньше капиталовложений в недвижимость, чем в предыдущем отчетном периоде. В итоге общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил $1,26 млрд., что на 21% меньше прошлогоднего показателя за аналогичный период.
Наиболее востребованный инвесторами сегмент рынка – офисный – сохраняет за собой лидирующую позицию по привлечению капитала: 76,5% вложений за 3 квартала 2010. Постепенное увеличение спроса на офисные помещения и ограниченность качественного предложения позволяют инвесторам ожидать стабильного дохода по объектам высокого класса.
Эксперты компании Praedium Oncor International отмечают, что в этот период в офисном сегменте была заключена одна большая сделка, ряд крупных инвестиционных сделок находится в стадии подписания/закрытия.
Одной из крупнейших сделок в этом году стала сделка по приобретению Металлургическим холдингом «Евраз Груп» расположенного на МКАДе бизнес-парка «Западные ворота» (девелопер – Centurion Group). «Евраз Груп» планирует переехать туда до конца года. Сумма сделки составила порядка $160 млн. Еще о нескольких крупных инвестиционных сделках было анонсировано в III квартале: БЦ «Альфа Арбат Центр», в котором располагается штаб-квартира ТНК-BP, может перейти к «Транснефти». А аффилированная с РЖД управляющая компания «РВМ Капитал» закрывает сделку по покупке двух зданий БЦ «Домников».
Еще одной сделкой, находящейся на этапе переговоров, является приобретение ФК «Открытие» бизнес-центров "Фабрика Станиславского", "Гамма", "Авион", "Кругозор" и "Лефорт" (общая площадь – 194 000 кв.м.) за $800 млн. Продавцом выступает девелопер Horus Capital. Эта сделка обещает стать крупнейшей инвестиционной транзакцией в 2010 году.
Однако в других сегментах рынка коммерческой недвижимости было зафиксировано значительно меньшее число инвестиционных сделок. «В III квартале была закрыта вторая с начала года инвестиционная сделка в сегменте торговой недвижимости. Российская девелоперская компания Moon-Invest продала торговый центр «Формат», расположенный в подмосковных Мытищах. Общая площадь торгового центра «Формат» составляет 21,2 тыс. кв.м. Покупателем выступил крупный инвестиционный холдинг с российским капиталом. Рыночная стоимость объекта составляет приблизительно $50 млн.», — отметила Светлана Кара, директор отдела инвестиций Praedium Oncor International. Доли инвестиций в общем объеме для гостиничной, торговой и многофункциональной недвижимости составили 7,9%, 7,2% и 2% соответственно.
В складском сегменте в III квартале 2010 были заключены две крупные инвестиционные сделки:
Австрийская инвесткомпания Immofinanz продала Сбербанку 53 000 кв. м в логистическом парке «Томилино» за $39 млн. Raven Russia подписала контракт на продажу своего российского подразделения ЗАО «Кулон эстейт», которое владеет логистическим комплексом «Балтия» (28 000 кв. м), расположенным недалеко от МКАД. Покупателем выступила кипрская Casebre Holdings Limited. Ранее Raven Russia приобрела "Балтию" у компании "Эспро-Менеджмент".
«Доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения в общем объеме инвестиций снизилась по сравнению с 3-мя кварталами 2009 года (когда этот показатель равнялся 42%) и по итогам трех кварталов 2010 года составила 30,7%», — отметила Кара.
В связи с отсутствием ясности относительно развития ситуации на региональных рынках коммерческой недвижимости, в проекты в регионах инвесторы вкладывать средства по-прежнему не спешат. Исключение составляет только Санкт-Петербург, на долю которого с I по III кв. 2010 пришлось 3% от общего объема инвестиций. Соответственно 97% остались за столичным регионом и, прежде всего, – за Москвой.
Иностранные инвесторы на рынок инвестиций в российскую коммерческую недвижимость возвращаются осторожно. За 3 квартала 11% инвестиций было осуществлено за счет иностранного капитала (для сравнения: в аналогичном периоде прошлого года эта цифра составила 2%). Ряды российских инвесторов, на чью долю приходится 89% рынка, пополнились новыми игроками. Крупные холдинги, не являющиеся профессиональными участниками рынка недвижимости, стали проявлять интерес к инвестициям в качественные объекты коммерческой недвижимости как к эффективному инструменту диверсификации своей деятельности и минимизации рисков.
В III квартале в офисном сегменте не было замечено снижения ставок капитализации относительного второго квартала. Для высококлассных офисных объектов этот показатель на сегодняшний день составляет 10,75-11,25%. Его значения для качественных торговых и складских объектов существенных колебаний не претерпели и сегодня находятся в диапазонах 11,5-12,5% и 13-13,5% соответственно.
