Сегодня существует три наиболее популярных среди основной массы населения варианта приобретения жилья: домашнее накопление, депонирование и ипотека. И при ближайшем рассмотрении, ипотека оказывается самым рациональным.
Первый вариант, практикуемый небольшой частью населения – домашние сбережения. Однако, держать деньги просто дома экономически нецелесообразно, это известный факт. Деньги во времени обесцениваются, и это нельзя не учитывать.
Второй способ, более эффективный – депонирование денежных средств. Однако даже при самых выгодных условиях, депозиты дадут не более 6 – 8% в год, в то время как недвижимость, начиная с января 2010 года, стабильно дорожает в среднем на 1% в месяц. Поэтому даже с помощью депонирования мечту о собственной квартире осуществить удастся вряд ли.
На протяжении долгого времени каждое значительное увеличение стоимости квадратного метра даже экспертами рынка характеризовалось как «психологический барьер», выше которого цены уже подниматься не будут, но реальность опровергала это раз за разом.
С повышением популярности и доступности ипотечного кредитования, которое обеспечило широкий платежеспособный спрос, рынок недвижимости стал развиваться более активно. С 2005 года мы наблюдали значительный рост, как спроса, так и цен. Несмотря на то, что стоимость квартиры по-прежнему оставалась высока, с появлением адекватных условий ипотечного кредитования – приемлемой ставки по кредиту, длительного срока кредитования – у людей появился третий способ и возможность решить свой жилищный вопрос.
Ипотека – удобный финансовый инструмент. Очень часто, при анализе этого вида продукта, его сравнивают с другими краткосрочными банковскими кредитами. Однако, это не верно, так как не учитывается фактор времени, который в долгосрочном кредитовании – основополагающий. Действительно, приобретая квартиру в ипотеку, переплата будет значительна, но приведем некоторые расчеты. Например в 2000 году двухкомнатная квартира, площадью 50 кв.м., стоила 1 млн рублей.
Если бы в 2000 году покупатель взял ипотеку, пусть даже на всю эту сумму (при том, что годовые процентные ставки по ипотечным кредитам в то время составляли не менее 25%) ежемесячный платеж при кредите сроком на 10 лет составил бы 22 800 руб. В год приходилось бы отдавать почти 270 тыс. руб., а значит за 1 млн, взятый на 10 лет, в 2010 году покупатель бы вернул банку 2,7 млн руб. То есть, переплатив банку 170%, к 2010 году клиент бы владел двухкомнатной квартирой в Москве за 2,7 млн руб. И это при том, что на сегодняшний день стоимость только однокомнатных квартир в Москве начинается от 4 млн руб.
Последний финансовый кризис породил мнение, что возможно недвижимость будет дешеветь. Однако последние 100 лет мировой практики показывают нам, что недвижимость стабильно дорожает. То снижение, которое мы недавно наблюдали, продиктовано только лишь двумя факторами – высоким темпом роста цен в течение 2007-2008 годов, и финансовыми трудностями, с которыми столкнулись многие люди во время кризиса. Многие из них были вынужденные решать их за счет срочной продажи недвижимости, что и привело к некоторому снижению цен. На сегодняшний день цены плавно возвращаются на докризисный уровень.
Если же учесть стоимость денег во времени и реальные темпы роста цен на жилье, то приходим к выводу, что ипотечный кредит в разумных величинах, во-первых, выгоден, а во-вторых, это действенный механизм фиксации цены. Какие бы темпы роста не взяла в ближайшие годы недвижимость, клиенту, купившему квартиру в ипотеку, они не страшны.
