Анализируем популярные предложения недорогих дач и стараемся избежать ошибок при покупке.
В отличие от участка в коттеджном поселке, дачный участок оценивается не только как объект недвижимости, но и по степени его окультуренности, по тому, сколько «урожая» можно с него получить. Ведь зачастую классическая дача начала 90-х (сезонный домик на участке в 6-8 соток) приобретался для того, чтобы что-то сажать и выращивать.
Поскольку садовые некоммерческие товарищества – в основном, закрытые образования, подчас созданные по «отраслевому» признаку: пресловутые 6 соток в начала 90-х раздавали на любом «почтовом ящике», то в основном такие участки расходятся по знакомым и соседям. Формируются маленькие локальные рынки, которые развиваются по собственным законам, практически не имеющим отношения к рынку недвижимости в целом. Рынок дач рядом с дальними подмосковными городами развивается в основном без участия риэлторов, потому что объекты располагаются слишком далеко от Москвы, и игра не стоит свеч – слишком велики затраты на поездки за 100 км, а стоимость участка слишком мала, чтобы размер комиссии мог заинтересовать столичного продавца недвижимости..
Так как массивы дач были сформированы в подавляющем большинстве в советское время, владельцами участков являются в основном пожилые люди (по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», средний возраст покупателя классической дачи – 58 лет для мужчин и 52 года – для женщин). Для них ценность участка измеряется не столько истинной стоимостью земли и строения на ней, сколько тем, что, эта дача часта бывала построена своими руками в условиях дефицита строительных материалов, и с этой дачей у них связана масса эмоций и воспоминаний. Поэтому стоиость таких дач часто неадекватно завышена.
В практике риэлторов «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» был интересный случай. В садовом некоммерческом товариществе (СНТ) под Боровском (Киевское шоссе, 130 км от МКАД), собственник земельного участка пытался для расширения площади выкупить соседний участок площадью 8 соток, на котором стоял небольшой домик для сезонного проживания. Путем долгих переговоров была установлена цена $10 тыс. за сотку и компенсация за дом — $30 тыс. Итоговая сумма составила бы $150 тыс. Однако собственник отказался продавать участок, мотивируя это тем, что прошлое не продается. И это абсолютно типичная история. Зачастую эмоции значат для владельцев гораздо больше, чем даже явная коммерческая выгода. Это обусловлено уже упомянутой спецификой собственников.
Кроме того, что потенциальный покупатель классической дачи может столкнуться с нежеланием продавать участок, важно помнить, что часто места под дачи выделялись на «неудобьях» – например, на торфяниках или засушливых, каменистых землях. В течение многих лет владельцы подобных участков окультуривали их, но кардинально ситуация не изменилась: так, никуда не исчезли комары с торфяных болот или ветер с открытых пространств. Это тоже влияет на потребительские качества участка.
В качестве альтернативы «дачным участкам 90-х» можно рассматривать современный вариант – участки без подряда, которые существуют как со статусом ИЖС, так и под дачное строительство. Однако при детальном анализе можно выяснить следующее: несмотря на высокий спрос и довольно большое число предложений, возникает несоответствие. Готовые дома в основном продаются в высоком ценовом сегменте, что не каждому по карману. Для самостоятельного строительства на участках без подряда требуется большая личная активность, чем обладают немногие. И совершенно точно не будут заниматься стройкой основные потребители дачных участков. А готовые дома в сегменте экономкласса практически не представлены, что и делает дисбаланс интересов покупателя, продавца и девелопера заметным и трудно преодолимым.
