tЗначительных изменений на московском рынке коммерческой недвижимости не наблюдается как в объеме предложения, который вернулся на уровень февраля, так и в уровне арендных ставок.
tОбъем предложения на рынке в апреле снизился на 8% по количеству и на 3% по общей площади, вернувшись на уровень февраля. Всего в апреле экспонировалось 3’058 объектов общей площадью 2’360 тыс. кв.м. Средняя арендная ставка по сравнению с мартом на фоне ослабления на 1,5% курса доллара возросла на 2% и составила 538$/кв.м./год.
tТакая ситуация обусловлена отсутствием в настоящее время сколь-нибудь значимых макроэкономических предпосылок. При этом общий тренд можно охарактеризовать как «стабильность со знаком плюс». С одной стороны это выражается в ценовых показателях, с другой – в медленном снижении объема предложения, которое продиктовано уменьшением уровня вакантных площадей.
tИ такая стабильность, вероятнее всего, продолжится минимум до осени текущего года. Далее, следуя сезонным тенденциям, а также приближающимся президентским выборам, ситуация может измениться.
tДоля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 59%. Далее идут производственно-складские (30%) и торговые помещения (11%).
tТорговая недвижимость
tВ связи с некоторой коррекцией после весеннего роста деловой активности объем предложения в торговом сегменте в апреле снизился. В аренду предлагалось на 12% меньше помещений, нежели в начале весны. Общая площадь предложения также снизилась — на 15%. Всего в апреле экспонировалось 588 объектов площадью 255 тыс.кв.м., из них 77 объектов предлагалось в центре и 511 – за пределами Садового Кольца.
tТоповый стрит-ритейл в очередной раз подтверждает свой волатильный «характер». Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в апреле по сравнению с мартом выросла на 12% и составила 1’785$/кв.м./год, с лихвой компенсировав мартовское снижение на 6%.
tТем не менее, несмотря на явный положительный тренд, говорить о системной рыночной тенденции с таким резким ростом арендных ставок в сегменте стрит-ритейла я бы не стал. Учитывая очень узкий рынок и существенный различия в качестве объектов даже находящихся на соседних улицах, подобное серьезное увеличение в данном случае связано в основном со структурными изменениями.
tВ частности, рост ставки произошел за счет выхода в апреле таких дорогих объектов как помещения на Новом Арбате (265 кв.м., 3’887 $/кв.м./год), на Тверской ул. (431 кв.м., 5’514 $/кв.м./год) и на ул.Рождественка (98 кв.м., 6’559 $/кв.м./год).
tОднако одновременно такой рост ставок в очередной раз свидетельствует о высоком интересе арендаторов к торговом помещениям в центре. Можно отметить, что рост арендной ставки по таким помещениям за последние 12 месяцев составил 34% и оказался максимально рекордным по сравнению как с торговыми помещениями за пределами центра, так и с другими сегментами рынка.
tСредняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в апреле выросла на 3% до 793$/кв.м. Причем рост ставок аренды за пределами центра продолжатся уже в течении 10 месяцев. При этом, как и в центре, подорожание аренды отчасти обусловлено выходом в апреле нескольких дорогих объектов: на ул.Хачатуряна (500 кв.м., 2’583 $/кв.м./год), на ул.Менжинского (80 кв.м., 2’626 $/кв.м./год), на Дмитровском ш. (170 кв.м., 2’679 $/кв.м./год) и на Ленинградском ш. (52 кв.м., 3’749 $/кв.м./год).
tОфисная недвижимость
tОбъем предложения по офисным объектам в апреле уменьшился на 6% по количеству и вырос на 5% по общей площади. Всего объем предложения составил 1’976 объекта общей площадью 1’403 тыс.кв.м., из них 363 объектов – в центре и 1’613 объектов – за его пределами.
tСредняя ставка по офисной недвижимости в пределах центра выросла на 5% и составила 744$/кв.м./год. Рост был обусловлен увеличением в апреле по сравнению с мартом доли дорогих объектов. Если доля объектов, предлагавшихся и закончивших экспонирование в марте по ставкам выше 1000$/кв.м/год, составляла всего 8%, то доля объектов, которые вышли на рынок по ставкам выше 1000$/кв.м/год в апреле, выросла уже до 18%.
tО какой-либо новой устойчивой тенденции в связи с этим говорить, по-видимому, пока еще рано. Тем не менее, логично будет предположить, что в центре наибольший интерес на рынке представляют наиболее качественные и, соответственно, наиболее дорогие объекты.
tЗа пределами Садового Кольца арендная ставка осталась на уровне марта и составила 455$/кв.м./год.
tПроизводственно-складские помещения
tВсего в апреле экспонировалось 494 производственно-складских объектов общей площадью 702 тыс.кв.м., что на 12% ниже объема предложения февраля по количеству и на 9% — по общей площади.
tСредняя ставка по производственно-складской недвижимости в апреле выросла на 2% до 199 $/кв.м./год. Рост ставки произошел по всем объектам и соответствует уровню ослабления курса доллара в апреле по отношению к марту. Однако, с начала года ставки в данном сегменте уже выросли на 14%.
