В последнее время значительно участились случаи обращения в суды с требованиями о признании недействительными договоров по отчуждению недвижимости, в основном жилых помещений.
В крупных городах количество подобных споров стало гораздо больше, такие данные приводит агентство «Красное Слово». Основанием к увеличению данных споров явились и значительное удорожание недвижимости, и развитие юридической грамотности населения (в основном путем получения информации из интернета), и устоявшаяся судебная практика по законодательству, изменившемуся с советских времен.Так по какой же схеме обычно действуют мошенники и кто является их т.н. "целевой аудиторией"?
«Стоит знать, что большинство сделок с недвижимостью, около 70%, которые оспариваются в судах, это сделки заключенные с престарелыми гражданами или лицами, страдающими или страдавшими на момент подписания договора, алкоголизмом, реже наркоманией. В силу возраста и состояния здоровья указанные группы лиц не способны в полной мере отдавать отчет своим повседневным действиям настолько хорошо, чтобы распоряжаться дорогостоящими объектами недвижимости. Однако, никто без вмешательства врачей и суда не может их ограничить в дееспособности, а соответственно, и лишить возможности осуществлять сделки», -рассказывает Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»,адвокат Адвокатской палаты г. Москвы.
Указанным лицам после совершения сделки можно обратиться в суд и поставить перед разрешением суда два вопроса: о признании продавца неспособным отдавать отчет своим действиям, как ограниченнодееспособному лицу, и как следствие, признание договора недействительным.
Но бывают и обратные ситуация, когда в проигрыше остается не столько продавец недвижимости, сколько честный покупатель, рассказывает адвокат.
"Представим простой пример: любитель выпить имеет квартиру значительной стоимостью в крупном городе.Квартира им продается, полученные денежные средства в короткие сроки заканчиваются. Нерадивый гражданин обращается в суд и указывает что страдает алкоголизмом и продавал квартиру,не отдавая отчет своим действиям. Судебная экспертиза в большинстве своем подтверждает такие заявления «выпивох», что и является основанием к признанию договора купли-продажи недействительным, и возврату квартиры. А вот действительный «бедолага» — покупатель в приведенном примере, остается и без квартиры и без денег. Нет, безусловно, суд присудит покупателю возврат денежных средств, однако попробуйте получить их от алкоголика… Мало кому это удается", -говорит Олег Сухов.
Таким образом, первое что должен сделать покупатель в таком случае, это запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не является их пациентом.На момент оформления договора нужно пригласить эксперта-психиатра, который даст письменное заключение о вменяемости владельца недвижимости,советует адвокат.
«Каждый спор, тем более судебный, зависит от большого количества нюансов. Каким образом будут данные нюансы преподнесены в суде, каким образом договор будет оспариваться другой стороной, зависит только от сторон процесса и их адвоката. Имеется не мало прецедентов, когда проигрышные дела выигрывались ,и наоборот, заведомо выигрышные дела проигрывались только потому, что ни сторона в процессе, ни ее представитель должным образом не подготовились к участию в процессе. Отстаивать свои права и бороться за них всегда необходимо до конца», -заключает юрист.
