На ликвидность квартиры влияет ряд физических и юридических факторов, на которые нужно обращать внимание покупателю.
Специалисты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» перечислили основные параметры, от которых зависит стоимость московского жилья.
Если рассматривать типовую квартиру, то, в первую очередь, на ее стоимость будет влиять местоположение дома. Наиболее предпочтительными, и как следствие более дорогими являются ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО. Абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, но при этом находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене.
Например, цена квадратного метра в ЦАО и на южной или юго-восточной окраине города может отличаться в два раза. Также весьма значимым фактором является близость к станции метро – это может повысить стоимость квартиры на 10-20%. В пределах одного района большое влияние на цену оказывает категория и состояние дома: стоимость 1 кв.м в современном монолитно-кирпичном доме возрастает по сравнению со старой панельной пятиэтажкой на 30-40%. Первый этаж сразу снижает стоимость примерно на 10% (за исключением квартир на первой линии домов в проходных местах, из которых можно сделать нежилое помещение для коммерческого использования). Окна на шумную улицу – минус 5-10%, столько же может «стоить» и открывающийся из окна вид на промзону или железную дорогу. Последний этаж сократит стоимость на 2-5%, примерно настолько же, по опыту компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», может снизить стоимость неприглядный подъезд. Учитывается изолированность или смежность комнат, расположение окон, наличие лоджии, балкона, телефона, внешний вид дома, наличие автостоянки, состояние подъездов и т. д.
Определить недостатки и достоинства домов по их типу достаточно сложно, так как практически в любом типе здания есть свои плюсы и минусы. Одними из самых неликвидных считаются «хрущевки» из-за маленького метража квартир, неудачной планировки и невысокого качества строений. К самым ликвидным и дорогим на сегодняшний день относят квартиры в монолитных домах. Здания отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая простор фантазии в обустройстве жилого пространства.
Влияние на стоимость квартир оказывает, в том числе, критерий безопасности. К положительным моментам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, домофон и консьержа на входе в подъезд. Также немалое значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никак не охраняемая и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама квартира находится в очень хорошем состоянии.
Также, по наблюдениям специалистов компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», понижают цену проблемные ситуации с правоустанавливающими документами. Например, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены. Насколько из-за этого может снизиться стоимость квартиры, оценить трудно, так как есть покупатели, для которых значимость этих факторов не очень велика, но растет число тех, кого это может остановить от покупки. По-прежнему свободная (без альтернативы) квартира стоит дороже, но уже не на 5-7%, как было на быстро растущем рынке, а, может быть, на 3-5%.
