Начало осеннего делового сезона во многом озадачило как всю бизнес-общественность, так и участников рынка недвижимости. Общее развитие макроэкономической ситуации настораживает все сильнее.
Жесткая коррекция финансовых рынков, начавшаяся в августе, все больше начинает походить на пришествие второй волны кризиса, курс доллара подскочил вертикально вверх, напоминая осень 2008 года, которая вряд ли у кого-то вызывает позитивные воспоминания.
Однако следует понимать, что оживлению рынка недвижимости способствует все же только коррекция финансовых рынков, а не глобальный кризис. Когда на смену коррекциям января и начала лета 2008 года пришел масштабный обвал финансовых рынков осенью 2008 года, получивший название «кризис», это в равной мере негативно сказалось и на рынке недвижимости. Падение цен наквартиры в Москве в долларовом выражении составило тогда 30-35%, в рублевом: 15-20%. Аналогично недвижимость падала в цене и в кризис 1998 года.
А это означает, что если нынешняя турбулентность финансовых рынков все же перерастет в полноценную вторую волну кризиса, то и оживление рынка недвижимости может довольно быстро смениться спадом и стагнацией. Впрочем, хотя худший вариант развития событий всегда следует иметь в виду, пока еще рано строить пессимистичные прогнозы рынка. В частности, за сентябрь 2011 года индексы рынка недвижимости показывают положительную динамику, хотя нестабильные курсы валют уже начали вносить свои корректировки в общую картину.
Так, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром irn.ru, вырос за сентябрь крайне незначительно, чуть более чем на полпроцента, достигнув среднемесячного значения $5.136 за метр. Однако сразу же следует отметить, что уже с начала сентября по отдельным типам жилья и районам Москвы наметились «минусы», а к концу сентября ушел в отрицательную область и общегородской индекс.
Такое положение дел, очевидно, связано с резким ростом курса доллара в сентябре. И хотя статистика журнала metrinfo.ru показывает неплохой прирост рублевых цен на квартиры в Москве в сентябре вслед за августом, этот рост все же меньше величины ослабления рубля, потому мы и наблюдем противонаправленные тренды: рублевые цены умеренно карабкаются вверх, а долларовые – корректируются вниз.
Также следует отметить, что динамика стоимости квартир по типам жилья в сентябре во многом рисует картину стабилизации, а не разгона рынка. В лидерах по темпам роста цен в основном дорогие сегменты квартир, а недорогие, наоборот, в минусе или стоят по цене на месте. Например, прирост цен за сентябрь в сегменте «дорогое жилье» (20% самых дорогих квартир) составил 0,8%, а в сегменте «недорогое жилье» (20% самых дешевых квартир) – только 0,1%. По комнатности в лидерах роста трехкомнатные квартиры.
Но еще интереснее динамика цен по типам домов и округам Москвы. При том, что в среднем по городу стоимость жилья за сентябрь увеличилась чуть более чем на полпроцента, монолитно-кирпичные дома подорожали на 2%. С большим отставанием — на уровне 0,4 — 0,7% — выросли цены в сегментах более старых кирпичных домов («сталинки», кирпичные дома советской эпохи и т.д.), а также современных панельных домов. По округам лидирует по темпам роста цен даже не Центральный округ, а престижные и наиболее активно застраиваемые современным монолитно-кирпичным жильем Западный округ и Юго-Западный округ. Примечательно, что Западный округ остается лидером роста уже второй месяц подряд.
Начало осени только прибавило неопределенности ситуации на рынке недвижимости. Если к концу лета все факторы складывались так, что на рынок недвижимости пришло долгожданное оживление и наметился тренд к росту цен, то теперь ситуация усложнилась. Благоприятная для рынка недвижимости коррекция финансовых рынков грозит обернуться новым кризисом, грандиозные планы по расширению столицы и застройке новой Москвы на этом фоне вполне могут отодвинуться в неопределенное будущее, а президентская интрига разрешилась слишком быстро, чтобы продолжать подпитывать ажиотаж до весны. Впрочем, пока рано делать какие-то окончательные выводы – новые события и факторы могут вновь спутать все прогнозы.
