В России 20% от стоимости жилья идет в карман девелоперам. Компании закладывают такую большую прибыль не потому, что жадные, а потому, что риски высоки, убеждает совладелец компании Good Wood Александр Дубовенко.
Малоэтажное строительство с недавних пор пользуется поддержкой властей. Президент Дмитрий Медведев хочет изжить советскую привычку россиян ютиться в многоэтажных «муравейниках» и привить культуру жизни в индивидуальных домах. Предполагается, что это поможет России сформировать слой экономически активных собственников – средний класс как опору существующей власти.
В прошлом году государство приобрело под строительство малоэтажного индивидуального жилья (так называемых домов для одной семьи) 1,1 млн га. Предполагалось построить на приобретенной земле 34 млн квадратных метров жилья к 2012 году. Чтобы привлечь девелоперов, Фонд содействия развитию жилищного строительства обещал выкупить 35% построенных домов.
Тогда же Дмитрий Медведев называл справедливую стоимость квадрата в домах эконом-класса: не более 30 тыс рублей за квадрат. Минрегион утвердил справедливую цену на уровне не более 29 200 рублей за квадратный метр. Фонд «РЖС» и вовсе утверждает, что себестоимость строительства индустриально возводимого малоэтажного жилья экономического класса может быть от 12 до 18 тыс. рублей за кв. м. без учета коммуникаций.
Однако на деле найти дома по такой стоимости почти невозможно. Почему? Об этом на круглом столе «Индикаторов рынка недвижимости» рассказал Александр Дубовенко, совладелец компании Good Wood.
«Квадрат» в типовом малоэтажном доме его компании стоит 45 тыс. рублей. Стоимость земли составляет 20% от этой суммы, стоимость дома – 40%, 13% уходит на внешние коммуникации, 5% — на внутриплощадочные коммуникации и дороги. 20% отправляется в карман девелоперу.
Реальная стоимость квадратного метра в таком доме – 16 тыс рублей, признается Дубовенко. Снизить ее можно двумя способами: 1) сократить расходы на бюрократию – оформление документов и взятки; 2) снизить прибыль девелопера. Девелоперы в России закладывают в стоимость жилья астрономические прибыли. Достаточный уровень прибыли – 2,5%, у нас же он составляет 20% от общей стоимости объекта. «Это не потому, что девелоперы в России такие жадные, — уверяет Дубовенко, — просто риски чересчур высоки». Из-за нестабильной политической и экономической обстановки застройщик не уверен, что ему удастся продать свой объект, объясняет Дубовенко.
Строители малоэтажного жилья мечтают, чтобы государство взяло на себя часть этих рисков. Александр Дубовенко приводит в пример Финляндию: местные муниципалитеты там предлагают застройщикам готовый бизнес-план, подводят к участку коммуникации, готовят документы по оформлению земли, то есть фактически берут на себя функции девелоперов. Почему? Да потому что им выгодно получать прибыль с налога на недвижимость.
Впрочем, налог на недвижимость власти давно грозятся ввести. К 2012 году поправки в налоговый кодекс должны быть сформулированы. Однако повлечет ли за собой введение такого налога снижение цен на недвижимость? Вопрос остается открытым.
