Возможности для вложений в недвижимость будут интересовать инвесторов всегда. Но нужно понимать, что доходность любого инструмента напрямую зависит от величины риска: чем надежнее инструмент, тем меньше доходность и наоборот.
Поэтому важно установить баланс между надежностью инвестиций и их сверхвысокой доходностью.
В условиях нестабильной экономической ситуации ПИФы, инвестирующие свои активы в недвижимость, наиболее полно удовлетворяют ожиданиям и запросам инвесторов. В настоящее время в России зарегистрировано и действует 1419 фондов различных категорий, более трети из которых — это фонды, призванные решать практические бизнес-задачи, в том числе и в отрасли недвижимости.
В современных экономических реалиях недвижимость становится тем инструментом, который сохраняет активы, диверсифицирует вложения, снижает риски. В свою очередь ПИФ, как субъект, имеющий особый правовой статус, способен внести свою долю «прибавочной стоимости» в преимущества инвестирования в недвижимость. Недвижимость должна «работать» и приносить доход, иначе вложения инвестора могут обернуться отрицательной доходностью, что связано с затратами на ее содержание.
Формой, наиболее эффективно реализующей функцию инвестиционных фондов — аккумулирование инвестиционных средств и получение дохода, являются закрытые ПИФы. Принцип «закрытости» препятствует выходу инвесторов, и, как следствие, инвестиционных средств из проекта до окончания срока его реализации, так как выход из проекта достаточно крупного инвестора способен поставить под угрозу реализацию проекта вообще. Но это не означат, что инвестор, даже потеряв к проекту интерес, обречен на участие в нем. Свое участие в проекте любой инвестор может переуступить. Для этого ему достаточно продать свои инвестиционные паи, которые удостоверяют его долю «в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд» — т. е. в проекте. Для этого вполне подходит обычный порядок совершения сделок с ценными бумагами. Другой вариант — если инвестор или группа инвесторов обладают достаточно большой долей в имуществе фонда, то они могут принять решение о его прекращении, и таким образом из проекта выйти. Но это скорее исключительный случай, чем обычная практика, т. к. очевидно, что при реализации данного сценария доходность всего мероприятия для инвестора будет, скорее всего, отрицательной. Закрытые ПИФы — это, в первую очередь, эффективный механизм привлечения инвестиций для реализации бизнес-проектов.
Недвижимость, переданная в ЗПИФ, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности реализации паев на вторичном биржевом (ММВБ, РТС) рынке, или с помощью внебиржевого обращения паев.
Если владелец паев ЗПИФ (владелец недвижимости) захочет получить кредит (даже небольшой), то он получает возможность закладывать недвижимость по частям путем залога паев, когда как раньше было необходимо закладывать все здание целиком. Для вкладчика инвестиционным объектом является не доля в каком-либо одном объекте, а пай Фонда, удостоверяющий долевую собственность на часть всех объектов, составляющих имущество Фонда. Этот продукт более сбалансирован по рискам и менее индивидуален, нежели доля участия в прямом инвестировании. Основной доход инвестора (пайщика) закрытого ПИФа образуется только после прекращения фонда (после истечения срока функционирования фонда), НО правилами доверительного управления фондом может быть предусмотрена возможность получения инвесторами (пайщиками) промежуточного инвестиционного дохода (аналогичного дивидендам в АО). При работе со строительной компанией напрямую инвестор несет риск, связанный с вложениями в один проект. Средства же ЗПИФ могут инвестироваться сразу в несколько проектов, причем проектов разных застройщиков, на разных сегментах рынка (новостройки, загородная недвижимость, офисы) и в разных регионах. Когда девелоперские риски диверсифицированы таким образом, возможная неудача одного проекта в меньшей степени скажется на стоимости активов фонда и, соответственно, на цене пая.
Кроме того, ЗПИФ — достаточно известный за рубежом способ управления проектами. В отличие от правил игры на российском рынке недвижимости, он понятен иностранным инвесторам. Общение с иностранными инвесторами — одна из функций управляющей компании. По опыту нашей работы могу сказать, что разговор с зарубежными партнерами на «языке ЗПИФов» идет легче, а результат в переговорах достигается быстрее.
