В среднем стоимость кв.м. по сравнению с началом года сократилась на 15%, однако в разрезе отдельных городов зафиксированные показатели динамики варьировались от 5% до 30% в зависимости от сегмента. Разная глубина корректировки определялась целым комплексом факторов, в том числе объемом спроса на жилье и его изменением с осени прошлого года, интенсивностью удорожания квартир, популярностью ипотечного кредитования, локальными особенностями экономики и конъюнктуры рынка.
В сегменте нового жилья к вышеперечисленным причинам следует добавить финансовое положение застройщиков. Компании, реализующие свои проекты на заемные средства, в целях своевременного возвращения кредитов вынуждены были стимулировать продажи посредством более значительного снижения цен на квартиры. Следует отметить, что большинство застройщиков в регионах практически не корректировали свои прейскуранты, но их готовность к дисконту выражалась посредством проведения маркетинговых акций, реализации бонусных программ, гибких систем скидок, беспроцентных рассрочек, специальных условий при 100%-ой оплате (как правило, в пределах 10%, но в единичных случаях и 30% от начальной цены).
В ряде городов к концу I полугодия продавцы привели цены в соответствие рыночным значениям, отказавшись от практики скрытых и открытых дисконтов: "Если раньше снижение стоимости объектов достигалось путем большого торга, а в объявлениях оставалось на стабильном уровне, то сейчас цены явно ниже уже и в рекламе", — подтверждает Марсель Валиахметов, директор отделения МИАН в Казани.
Необходимо отметить, что если в начале 2009 года в большинстве регионов среднемесячные темпы ценовой корректировки составляли 3-5%, то в конце весны–начале лета снижение цен замедлилось до 1,5-2,5% в месяц, что свидетельствует о приближении фазы стабилизации. Исключение составляют Пермь, Уфа и Ростов-на-Дону, где вследствие существенного сокращения объемов производства и снижения уровня жизни населения темпы корректировки цен, напротив, увеличились с 2-3% в I квартале 2009 г. до 3-5% весной и в начале лета.
По итогам полугодия менее всего подешевели самые востребованные одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, отличающиеся удачным расположением, максимально готовые к проживанию с точки зрения технических характеристик и юридической чистоты, потенциально не нуждающиеся в серьезном ремонте. Наибольшее снижение стоимости наблюдалось в сегменте многокомнатного жилья, а также квартир, выводимых на рынок по изначально завышенным ценам.
В сложившихся условиях «рынка покупателя», когда количество предлагаемых объектов превышает спрос, продавцы вынуждены были идти на уступки и зачастую предлагали дисконт, размер которого зависел от уровня востребованности жилья, юридического состояния документов, доли наличных денежных средств, которые готов внести покупатель. Таким образом, в результате торга разница между заявленной стоимостью объекта и реальной ценой сделки могла составить от 5% до 20%.
В разрезе отдельных регионов максимальные темпы корректировки на вторичном рынке зафиксированы на Урале — в Перми и Челябинске, где единица жилой площади за шесть месяцев 2009 года потеряла в цене 28% и 22% соответственно. Аналогичная ситуация и в Ростовской области, где за последние несколько месяцев квартиры подешевели почти на 30%. Минимальное изменение стоимости готовых квартир отмечено в Тюмени (9%), городах Центрального Федерального Округа: Рязани (11%), Туле (12%) и Ярославле (12%), а также на юге России – в Краснодаре (11%).
В сегменте новостроек наиболее значительное снижение стоимости кв.м. — на 27% — зафиксировано в Волгограде и Твери. До осени прошлого года на фоне дефицита предложения здесь наблюдался достаточно интенсивный рост цен: местные застройщики имели возможность держать их на высоком уровне, не опасаясь снижения объема продаж. Однако с осени прошлого года платежеспособный спрос резко сократился и девелоперы в целях привлечения финансирования для завершения своих проектов вынуждены были существенно скорректировать цены. Застройщики Челябинска, Казани, Новосибирска и Рязани очевидно оказались в наиболее благоприятном положении: цены на новостройки в этих городах сократились не более чем на 3-6%.
Сегодня с большой долей вероятности можно прогнозировать повышение деловой активности в масштабах России уже осенью этого года. При сохранении положительной динамики основных макроэкономических показателей, отложенный спрос перерастет в реальный, а объем совершаемых на рынке операций с недвижимостью вырастет минимум на 20-30%. В ряде регионов, где уже сегодня очевидны признаки стабилизации, ожидается восстановление отложенного спроса в полном объеме. Такие данные приводит агентства недвижимости МИАН, которое подготовило данное исследование.
Что касается цен, в перспективе ближайших 2-4 месяцев (в зависимости от региона) прогнозируется незначительная коррекция как в положительную, так и в отрицательную стороны в пределах 1-3%. Исходя из сегодняшней конъюнктуры рынка, можно прогнозировать, что уже в среднесрочной перспективе стабилизация цен станет объективной реальностью, за которой последует очередная фаза роста. Однако темпы удорожания недвижимости во многом будут определяться фактором государственной поддержки строительной отрасли и спроса.
