Развитие ипотеки в современной России началось в 1990-е годы: банки уже тогда пытались кредитовать граждан для покупки жилья. В те годы ипотечный кредит выдавался на один год, валютой кредита был доллар, а процентная ставка составляла 36%.
Это не было еще собственно ипотекой. Это были еще некие «псевдоипотечные» схемы (квазиипотека). «МИЭЛЬ» был пионером ипотечного кредитования; компания развивалась параллельно с рынком ипотечного кредитования, и уже на этапе «квазиипотеки» в компании была создана группа, обслуживающая такие сделки.
В июле 1998 года был принят Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке», и постепенно этот вид кредитования начал развиваться. Закон должен был подтолкнуть банки к расширению своего бизнеса через выдачу ипотечных кредитов, а граждан к покупке квартир с привлечением кредитных средств. В 1998 году ипотека выдавалась под 40% годовых, и сроком на три года. Поэтому желающих было очень мало. Причем не только со стороны потребителей, но и со стороны банковских структур, которые предпочитали заниматься корпоративными клиентами, нежели кредитование физических лиц.
В 1999 году ставка составляла уже 35%, а срок кредитования увеличился до пяти лет. В 2000 году ставка продолжила сокращаться и достигла 30%. Однако, пройдет еще не один год, прежде чем ипотека обретет очертания, близкие к современным. Можно привести такие интересные факты, касаемые ипотеки того времени. В 1999-2000 годах в «МИЭЛЬ» прошло 17 ипотечных сделок. Проценты, по которым банки выдавали кредит в основном были таковы: 15% в долларах на готовое жилье, 18-20% – в рублях; при покупке квартиры на этапе строительства –18% – в долларах, 20-24% в рублях.
Первоначальный взнос был не ниже 30% (практически до 2007 года), а иногда доходил и до 40%. Существовала ипотечная программа Московского правительства. В нее входили несколько банков: Сбербанк, Инвестсбербанк, банк «Огни Москвы».
Если сегодня ипотечная сделка осуществляется за несколько часов (подписание кредитного договора, закладка денег, подписание договора купли-продажи), то на заре появления ипотеки, технология проведения сделок была не отработана и сделка занимала несколько дней. Очень долго одобрялись объект и заемщик. Кредиты в рублях выдавал только Сбербанк, остальные банки выдавали кредиты в валюте.
Требовалось обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, которые отменили только в 2005 г. Подписывались трехсторонние договоры об ипотеке – банк, покупатель, продавец. Сейчас заключается два двусторонних договора: между покупателем и продавцом – договор купли-продажи за счет привлечения ипотечных средств, и между покупателем и банком – кредитный договор. Продавцы не слишком жаловали ипотечных покупателей, сначала за счет того, что первые ипотечные сделки шли очень долго, затем из-за опасения, что сделка может сорваться, и поднимали для ипотечных покупателей цену, так как считали, что другого выхода у них нет, и они так и так купят квартиру.
Только лишь к 2005 году ипотека начала поворачиваться лицом к заемщику, процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет.
В кризис ставки по ипотеке вновь значительно увеличились, это было обусловлено несколькими причинами. Во-первых, для ряда банков высокий процент стал своего рода заградительным барьером против ненадежных заемщиков, а во-вторых, часть банков просто не обладала достаточными ресурсами для обслуживания ипотеки.
Сейчас многие банки вернулись на докризисный уровень, и предлагают весьма приемлемые условия по ипотечному кредитованию: ставка начинается от 12%, первоначальный взнос сокращается, сроки кредитования достаточно велики. Основная целевая аудитория современной ипотеки – молодые люди от 25 до 45 лет. Обусловлено это тем, что в большинстве банков срок завершения выплат не должен превышать пенсионного возраста.
Сегодня для многих россиян ипотека – это единственный способ улучшить свои жилищные условия, но, зная теоретически о существовании ипотеки, многие не представляют, как использовать такой инструмент на практике. В этом случае наилучший выход из ситуации – обратиться в надежную риэлторскую компанию, специалисты которой проконсультируют по вопросам ипотеки, объяснят сложные моменты, подберут выгодную программу кредитования от банков-партнеров.
Крупные риэлторские компании активно сотрудничают с банками: это актуально для банков, риэлторов и, что самое главное, для конечных потребителей. Чем серьезнее и надежнее риэлторская компания, тем с большим числом банков у нее есть договоры, тем больше разнообразие ипотечных программ, а у клиента – возможность подобрать кредит именно под себя.
Сегодня ипотека является интересным инструментом для потенциальных покупателей, несмотря на прошедший кризис, и достаточно серьезные проблемы, которые возникали у многих людей, взявших для кризиса ипотечный кредит. У населения вновь появилась уверенность в завтрашнем дне, и к ипотеке начали относиться как к надежному инструменту, способному решить жилищные проблемы. Сегодня, по результатам социологического опроса, почти 30% потенциальных покупателей готовы этим инструментом воспользоваться, и мы рассчитывает, что этот процент будет продолжать увеличиваться. Этому способствует и то, что банки идут по пути либерализации, оптимизирую и расширяют продуктовые линейки и смягчают требования к потенциальным заемщикам.
