Актуальность вопроса возрождения доходных домов в России значительно шире, нежели обеспечение жильем отдельных групп населения.
Создание системы доходных домов позволит достаточно быстро обеспечить миграцию рабочей силы. Вместе с тем развитие доходных домов является действенным средством для борьбы с теневым рынком жилой аренды, а также с еще одной серьезной проблемой в сфере жилищного строительства – низким качеством строительства.
Согласно моему опыту и объективной статистике, нередки случае, когда застройщик, рассчитывая на быструю продажу квартир и получение прибыли, не слишком заботится о высоком качестве работ и используемых материалов, наоборот, он заинтересован в экономии. Обязательства инвестора по осуществлению долгосрочной эксплуатации жилого здания в режиме доходного дома создают предпосылки для обеспечения им строгого надзора за качеством строительных работ, применения энерго- и ресурсосберегающих технологий строительства, включая оснащение дома современным инженерным оборудованием, что в дальнейшем позволяет сократить издержки при эксплуатации дома.
По моему мнению, для успешного строительства доходных домов необходимо развитие так называемого государственно-частного партнерства в данном направлении. С одной стороны, должны быть определенные требования (условия) со стороны государства, создающие гарантии от злоупотреблений со стороны недобросовестных участников, а с другой стороны, должны быть меры государственного стимулирования (поддержки) данного направления.
В качестве требований со стороны государства могут быть определены условия, выдвигаемые при проведении торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков в целях строительства доходных домов.
Меры государственного стимулирования возможны в следующих направлениях: введение приоритетного порядка рассмотрения органами исполнительной власти вопросов, связанных с реализацией проектов строительства доходных домов; обеспечение проведения торгов по предоставлению земельных участков в аренду в целях строительства доходных домов; введение льготной ставки арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства доходного дома, на период строительства и на определенный период после ввода в эксплуатацию.
Могу также отметить, что законодательная база на данный момент в отношении сегмента доходных домов несовершенна. На сегодняшний день в действующем законодательстве отсутствует само понятие «доходный дом», отсутствует правовое регулирование отношений в данной сфере. И, как следствие, отсутствует сама основа для разработки мер государственной поддержки данного направления. Для успешного развития в первую очередь необходимо на законодательном уровне закрепить статус доходного дома.
Учитывая многогранность вопроса возрождения доходных домов в России, наша компания планирует занять определенную нишу, соответствующую собственной инвестиционной политике.
Политика нашей компании достаточно консервативная и направлена в первую очередь на аккумулирование активов, что полностью оправдывает себя. Дело в том, что рост стоимости недвижимости в России, как и на любом развивающемся рынке, таков, что продавать на сегодняшний день невыгодно. Можно получить единовременно прибыль, но на вырученные деньги уже не получается построить новые объекты. Это характерно для любого развивающегося рынка.
Кроме того, жилая недвижимость защищена от рублевой инфляции, а рост стоимости недвижимости в Москве, согласно среднеоптимистическим прогнозам экспертов, будет опережать инфляцию на 3–5% в год. Учитывая данные прогнозы, реальные сроки окупаемости проекта доходных домов «Рублево-Мякинино» будут составлять 6–7 лет. Подобные сроки являются весьма привлекательным показателем для консервативных инвесторов, к которым относится и наша компания.
Наша компания приступила к активной реализации проекта доходных домов «Рублево-Мякинино» в 2009 году. Открытие первой очереди проекта — клубного поселка бизнес-класса из финских коттеджей — состоялось в начале 2011 года. Запуск второй очереди проекта — трехэтажных доходных домов с индивидуальными планировками — запланирован на 4 квартал 2011 года. Арендные ставки будут находиться в пределах 30–230 тыс. руб. в месяц. Разброс цен зависит от метража и класса жилья. А оно разное: есть варианты скромных студий, есть многокомнатные апартаменты. Если нижний порог цен сравнить со стоимостью аренды однокомнатной квартиры на «теневом» рынке в Москве, то они вполне сопоставимы. Только здесь человек практически за ту же стоимость приобретает долгосрочные гарантии, а также высокий уровень сервиса: для более комфортного проживания в комплексе будет предусмотрена своя собственная управляющая компания, которая обеспечит весь набор сервисных услуг. Каждый дом на 12-50 апартаментов будет обслуживать персональный дворецкий, служба консьерж-сервиса, горничные, официанты и т. п.
