Производственная недвижимость продолжает оставаться одним из наименее развитых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Традиционно, из-за более низкой доходности по сравнению, скажем, со складской недвижимостью, инвесторы не готовы вкладывать в строительство производственных площадей, с тем, чтобы потом получать доходы от сдачи их в аренду. Однако в последнее время из-за снизившегося спроса на аренду складских площадей арендодатели готовы предлагать складские площади и под размещение небольших производств.
Требования складских и производственных компаний к необходимым им площадям существенно различаются. Между тем, строительство качественных складских площадей зачастую обходится дороже производственных (более высокая стоимость земли на престижных направлениях рядом с автомобильными трассами, большая высота потолков и количество ворот, специальные требования к полам), что и обуславливает более высокий уровень арендных ставок. С другой стороны, недостаточная энерговооруженность является одним из распространенных недостатков складских (логистических) комплексов с точки зрения размещения на них производства.
В настоящий момент на рынке присутствует лишь небольшое количество качественных производственно-складских комплексов, отвечающих всем требованиям потенциальных арендаторов и покупателей. Среди этих проектов можно выделить такие, как индустриальные парки "Северное Домодедово", "Дмитров", "Можайский", логистический парк "Кулон-Истра", технопарк "Купавна".
"Каждый формат коммерческой недвижимости имеет свои особенности и свои требования. Небольшие производственные компании предъявляют серьезный спрос на качественные площади производственного назначения. Поэтому девелоперы, которые смогут предложить им интересный продукт по разумной цене, несомненно, будут в выигрыше. Девальвация рубля и складывающаяся в стране новая макроэкономическая реальность этому, безусловно, будут способствовать", — отмечает генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин.
Критерии
Требования к складским площадям
Требования к площадям под размещение производства
Требования к расположению
Предпочтительные направления — Запад, Северо-запад, Юго-восток, Юг
Любые направления, в т.ч. "тупиковые"
Требование к подъездным путям
Необходима близость к трассе
Критичным является наличие населенного пункта с рабочей силой
Высота потолков
Потолки от 8 метров
Для многих производств достаточно 4 метров
Уровень пола
На уровне 1,20 м от уровня земли
На уровне земли
Количество погрузочных доков
1 ворота на 500 кв. м
Достаточно 1-2 ворот на любую большую площадь
Нагрузка на пол
Высокая (5 — 8 тонн/кв. м) нагрузка на пол
Достаточно в общем случае 1 тонны на кв. м
Требования по энерговооруженности
В общем случае не требуется большая энерговооруженность (50-70 Вт/кв. м)
Требуется много электроэнергии
(200-300 Вт/кв. м)
Основной объем запрашиваемых площадей
От 3 000 кв. м
1 000 — 3 000 кв. м
Уровень арендных ставок
Более высокие арендные ставки (110-120 долл./кв. м в год)
Производственные компании не готовы много платить (80-95 долл./кв. м в год)
Желательная форма сделки
Предпочтительна аренда
Рассматривается как аренда, так и покупка готовых площадей
Подготовлено по пресс-релизу "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".
