Объясняется все это достаточно просто — даже в условиях резкого падения спроса со стороны основных потребителей (банки, сетевые аптеки и т.п.) такие помещения остаются дефицитным и поэтому востребованным товарам, их слишком мало на рынке, а предложение растет крайне медленно.
В настоящее время общая площадь помещений формата street-retail в Москве оценивается на уровне 4-4,2 млн. кв.м. Ежегодный рост предложения связан, прежде всего, со строительством жилья, и если ранее он составлял порядка 100-120 тыс. кв. метров помещений рассматриваемого формата, то сейчас объемы такого строительства снизились не менее, чем в 2 раза. Кроме того, значительная часть самых интересных для арендаторов объектов, находится в тех местах, где увеличение их количества просто невозможно. Например, помещения в прямой видимости от станции метро.
В результате кризиса изменилась и структура спроса на эти помещения — уменьшились запросы крупных сетевых компаний, зато увеличился спрос со стороны небольших небрендовых операторов (аптеки, медицинские клиники, продуктовые сети и т.п.).
В условиях снизившегося спроса основным критерием выбора таких помещений становится наличие достаточного покупательского потока. "Брендовость" той или иной улицы, что раньше приводило к заоблачным арендным ставкам на ряде популярных улиц Москвы, сейчас мало кого интересует. В результате в настоящее время мы наблюдаем выравнивание цен и арендных ставок на помещения, расположенные в различных районах города. К примеру, помещение на Ленинском проспекте сегодня можно арендовать по $1 000 за 1 кв.м./год, также как и помещение рядом со станцией метро Аннино. Раньше эта разница достигала двух и более раз. Поэтому при среднем падении арендных ставок за последний год на помещения формата street-retail на 25-30%, ставки на самые востребованные на рынке помещения не упали.
То, что мы видим сейчас – это усилившаяся дифференциация формата. Пользующиеся спросом помещения снижаются в цене незначительно, цены на помещения с недостатками в расположении и планировке подверглись более существенному снижению – до 40%. В настоящее время средние арендные ставки на помещения формата street-retail, расположенные в местах с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком, находятся в диапазоне 20 – 30 тысяч рублей за 1 кв.м./год. Средние цены продажи – 250-300 тысяч рублей за 1 кв.м.
"В настоящее время мы не ожидаем каких-то экстраординарных событий на рынке, — комментирует директор департамента Управления активами компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов. — При сохранении существующей макроэкономической ситуации тенденции стабилизации рынка могут сохраняться в течение достаточно длительного времени. Рынок нащупал свое «дно», вблизи которого он будет находиться как минимум в течение ближайшего полугода. Это совсем не означает застоя на рынке – хорошие помещения все также пользуются спросом, плохие – дешевеют и продаются. Уровень вакантных площадей в целом по рынку к концу года может составить порядка 15-20%, при этом найти помещение нужной площади и в хорошем месте останется проблемой. Сроки восстановления формата от кризиса называть, безусловно, достаточно сложно. Но формат street-retail будет одним из первых сегментов такого восстановления, именно по причине своей востребованности – продуктовые магазины, аптеки, кафе будут арендовать такие площади в условиях любой экономической ситуации".
Что такое street-retail?
Под сравнительно недавно вошедшим в наш обиход иностранным словом "стрит-ритейл" (от англ. street-retail) скрывается один из самых старых форматов торговли — уличная. К этому формату относятся встроено-пристроенные помещения (ВПП) на первых этажах и иногда в подвалах жилых домов и административных зданий. Как правило, это помещения свободного назначения (ПСН) и помещения без конкретной технологии (БКТ). Преимуществом встроено-пристроенных помещений является удобство доступа для потенциальных клиентов ("через дверь"). Такие площади предпочитают работающие "на улицу" предприятия торговли и сферы услуг (магазины, рестораны, туристические компании, салоны красоты, нотариусы и т.п.).
Такие магазины должны быть расположены на первой линии домов, иметь хорошую обзорность и привлекательную витрину. Наиболее распространенная площадь торговых помещений формата street-retail — 100-150 кв.м.
Особенности формата
В помещении формата street-retail оператор находится на потоке (автомобильном, пешеходном) в непосредственной близости от потребителя, там, где он перемещается ежедневного изо дня в день – гуляет, едет на работу или домой, ходит по магазинам и т.п. В этом их отличие от, например, торговых центров, в которых оператор находится в массе других операторов и люди специально идут в ТЦ за покупками.
Предприятия формата street-retail не нуждаются в наличии "якорных" арендаторов и существуют автономно от своих соседей. Помещения первых этажей, как правило, продаются (или сдаются в аренду) отдельными лотами без особых требований к их использованию. Основным критериям отбора арендаторов является величина арендной платы. Оплата аренды такого помещения фиксированная, производится ежемесячно. Крайне редко встречается оплата аренды как процент от оборота, что распространено в торговых центрах.
С точки зрения эксплуатации на арендатора такого помещения ложатся все обязанности по обеспечению охраны, уборки внутри и снаружи, надзором за техническим состоянием инженерных систем помещения. В торговых центрах все эти функции выполняет управляющая компания, арендатор только оплачивает ее услуги.
Подготовлено по пресс-релизу компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".
