Из всех сегментов коммерческой недвижимости рынок офисной недвижимости в сложившейся ситуации остается наиболее проблемным. Тем не менее, последнее время всё больше профессиональных участников рынка склоняются к тому, что рынок коммерческой недвижимости достиг дна и начинается его восстановление.
В течение года российские девелоперские компании занимались реструктуризацией кредиторской задолженности. На сегодня можно отметить, что наиболее крупные долги были урегулированы перед ведущими российскими банками. Во многих случаях к банкам переходили активы должников. Каким образом банковские структуры будут использовать полученные объекты недвижимости, и как это в дальнейшем повлияет на рынок недвижимости, сказать сложно. На сегодняшний момент банки преимущественно идут по пути наименьшего сопротивления, т.е. пытаются сдать в аренду или продать объекты без внесения каких-либо изменений.
Оценить реальные ставки капитализации на сегодня сложно, ввиду отсутствия инвестиционных сделок в классическом понимании. Ориентировочно можно оценить диапазон ставок капитализации для различных объектов на уровне 10-14%.
Сложности с финансированием строящихся офисных центров приводят к переносу сроков ввода в эксплуатацию большинства объектов. Ряд инвесторов пересматривают проекты в сторону иных видов коммерческой недвижимости или же вводят в них жилую составляющую. Рынок все еще сохраняет «ориентацию на клиента». Значительное количество пустующих площадей вынуждает собственников и управляющие компании предлагать условия договора более адаптированные под интересы клиента.
Рынок торговой недвижимости постепенно стабилизируется.
Повышение спроса на аренду свидетельствует об оживлении со стороны ритейлеров. Снизившиеся с началом кризиса цены и ставки аренды, а также затруднительное финансовое положение некоторых российских сетей, привлекают международные компании, которые готовы развиваться на нашем рынке, как поглощая российских сетевых ритейлеров, так и создавая собственные сетевые проекты. Кризис также выявил все недостатки и просчеты создания и управления торговыми центрами. Фактор месторасположения, продуманной концепции и грамотного подбора арендаторов позволили успешным торгово-развлекательным центрам сохранить почти 100%-ную заполняемость площадей, в отличие от менее удачных проектов, которые заметно пострадали от кризиса.
Рынок складской недвижимости.
Здесь к концу года активно стал проявлять себя отложенный спрос, который отчасти был связан с выходом на рынок интересных для арендаторов складских проектов. Сохраняется высокий уровень вакантных площадей и в условиях спада производства можно прогнозировать, что в ближайшее время основными арендаторами будут скорее иностранные компании, только выходящие на российский рынок и развивающие торговые розничные сети.
Рынок гостиничных услуг также пострадал от кризиса.
Однако выходит из него с наименьшими потерями, ввиду острой нехватки гостиничных номеров и до кризиса. На сегодня данный сегмент является, пожалуй, одним из перспективных и наименее рискованных. Данный фактор подтверждается и предложениями Правительства Москвы, а также действиями девелоперов и инвесторов по внесению изменений в разработанные до кризиса проекты, например, по строительству бизнес-центров.
Таким образом, можно отметить, что царившие на рынке в начале года практически панические настроения и неопределенность постепенно перешли к конструктивным решениям. Можно даже сказать, что кризис оказал положительное влияние на качество объектов коммерческой недвижимости, так как в дальнейшем застройщики будут более продуманно относиться к концепциям объектов и их востребованности рынком.
