Разнонаправленные векторы динамики спроса и предложения в первом и втором полугодиях, значительное сокращение объемов нового предложения и достижение экономически обоснованного минимума цен купли-продажи квартир – таковы основные характеристики 2009 года для первичного рынка элитной недвижимости столицы.
Рынок первичного элитного жилья в Москве развивался разнонаправлено в первом и втором полугодии-2009. В январе-мае наблюдалась тенденция к накоплению объемов предложения в столичных новостройках. В условиях низкого доверия потенциальных клиентов к первичному рынку застройщики прибегали к различным акциям и специальным предложениям, чтобы стимулировать спрос.
В июне вектор развития рынка сменил направление. На фоне роста количества сделок первичное предложение начало сокращаться. Наибольшее сокращение, на 7%, было зафиксировано в сентябре при одновременном увеличении количества сделок на 15% по отношению к августу.
40% сделок было закрыто в строящихся комплексах, что говорит о восстановлении доверия покупателей к первичному рынку. Объем сделок вернулся на докризисный уровень. Наметилась тенденция к сворачиванию акций и скидок. По итогам года количество проданных квартир будет на треть ниже уровня 2008 года и на 16% ниже уровня 2007 года.
«Основная тенденция, которая очевидна сегодня для большинства участников первичного рынка элитной недвижимости Москвы – это ощутимый разрыв между желаемой ценой приобретения, с точки зрения покупателей, и минимально допустимой ценой продажи для застройщиков, — рассказывает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. – По нашим оценкам, средняя цена квадратного метра в элитных новостройках Москвы, по которой сейчас продаются квартиры, находится сегодня на уровне $15 850 и превышает приемлемый для покупателя уровень цен на 28,5%».
При этом, предпосылок для снижения цен на первичном рынке элитного жилья на данный момент нет. Причина – в себестоимости строительства, которая складывается из множества рыночных факторов и не может быть сегодня ниже определенного уровня.
Наибольшая доля затрат в структуре себестоимости приходится на строительно-монтажные работы (включая отделку фасада) и долю города. Средние совокупные затраты по этим двум параметрам составляют 55%. 13% затрат приходится на коммуникации, 5% — на проектную документацию и ее согласование, 3% — на внутренние отделочные работы. Помимо этого, застройщик несет прочие затраты, такие как: плата за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; услуги различных государственных согласующих инстанций, сертификация электроустановок, испытание трубопроводов и т.д., которые увеличивают инвестиционную стоимость еще на 10-30%.
Одновременно, рынок рискует столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На текущий момент объем первичного рынка элитного жилья составляет 1 080 квартир в 15 готовых и 19 строящихся высококлассных жилых комплексах. В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины – 55%. Такие данные приводит компания Knight Frank.
«Для такого крупного мегаполиса, как Москва, такой объем предложения – небольшой, — поясняет Екатерина Тейн. — Когда в начале года спрос резко сократился, застройщики вывели на рынок все свои объекты, и наиболее привлекательные из них уже распроданы. Кроме того, значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе жилья». Что касается вывода новых проектов, то застройщики столкнулись со сложностями, связанными с ужесточением кредитной политики банков по отношению к застройщикам, а также со значительным сокращением инвестиционных сделок на начальных стадиях строительства. Покупатели стали более осторожными. Всего 5% потенциальных покупателей готовы приобретать элитное жилье в объектах на начальных стадиях реализации.
«Однако говорить о стагнации рынка элитных новостроек в Москве не стоит, — уверена Тейн. – К выходу в 2010 г. заявлено несколько новых высококлассных объектов. Кроме того, в ближайшие годы мы, возможно, станем свидетелями возникновения нового элитного района – Хамовников, которые в своем развитии могут повторить судьбу Остоженки. Реализация всех запланированных в районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем говорить о реклассификации элитной застройки Москвы и формировании нового уровня цен».
