С начала 2000-х годов по мере постепенного восстановления российской экономики после дефолта 1998 года и вплоть до наступления кризисных процессов 2008 года недвижимость Московского региона представляла собой наиболее эффективный экономический инструмент сохранения и приумножения денежных средств.
В период с 2004 по 2006 годы накопление квартир шло довольно быстрыми темпами. Однако, окончательное осознание того, что на рынке присутствует группа так называемых «инвестиционных» покупателей наступило лишь в 2006 году. Тогда же аналитики озвучили и ее приблизительный размер — от 30% до 40% от общего числа сделок, а в периоды наивысшего покупательского ажиотажа – и все 60%.
В начале 2007 года массовое инвестирование в московское жилье продолжилось, однако, уже начиная с осени, на фоне замедления темпов динамики цен на жилье (+10+15% против +80+100% в 2006 г.) инвестиционный спрос на московскую недвижимость заметно сократился – не более 5-7% от общего числа сделок.
В 2008 году активность инвестиционных покупателей в общем объеме операций с жильем существенно не изменилась, при этом в начале года, когда цены демонстрировали повышенную динамику, доля инвесторов доходила до 20-30%. При этом собственники, купившие недвижимость летом – в начале осени 2007 года получили хороший шанс приумножить вложенные финансовые средства. Те из них, которые успели реализовать приобретенные объекты на пике цен – в августе-сентябре 2008 г., получили доход около 20-25%. Такие данные приводит компания МИАН.
В 2009 году в результате существенного падения платежеспособности населения и неопределенности экономической ситуации:
• Число сделок с новостройками сократилось в 3-3,5 раза, в сегменте вторичного жилья – в 2-2,2 раза. Доля альтернативных операций возросла с 20-30% в 2008 г. году до 80% в 2009 г.
• Структура сделок заметно сместилась в сторону категории эконом, на долю которой приходится до 85% совершаемых покупок.
• Большинство покупателей нового жилья, во избежание рисков, предпочитают объекты, уже введенные в эксплуатацию, либо находящиеся на последних стадиях готовности.
• По сравнению с докризисными показателями цены на новостройки в Московском регионе снизились на 8-10%, вторичное жилье подешевело на 15-20%.
Кризис ликвидности у застройщиков и девелоперов выразился в том, что:
• С начала года количество предлагаемых новостроек в Москве сократилось на 10%, при этом число свободных квартир в них снизилось почти на треть. По факту на середину года актуальные предложения имелись в чуть более 50% объектов, остальные строительные площадки были «заморожены».
• Ряд строительных компаний вынуждены прибегнуть к реконцепции планируемых проектов – пересмотру категории комфортности, уменьшению площади квартир до сегмента эконом, отказу от традиционных технологий строительства в пользу менее капиталоемких, но более современных и быстровозводимых конструкций.
В начале 2009 г. уровень развития рынка ипотечного кредитования «откатился» на 3-4 года назад:
• Большинство банков свернули ипотечные программы, фактически полностью прекратив кредитование новостроек. Доля покупок жилья, совершаемых с привлечением ипотечных средств, сократилась в 3-3,5 раза в Москве (до 10%) и в 5-10 раз в регионах.
• Во второй половине 2009 г. отмечены положительные изменения: крупные банки возобновили кредитование вторичного жилья, количество выданных займов по сравнению с началом года возросло в 2 раза.
• Со стороны государства разрабатываются и реализуются различные программы стимулирования рынка ипотечного кредитования (в т.ч. госгарантии АИЖК).
В настоящее время рынок столичной недвижимости входит в стадию стабилизации, возобновились инвестиционные покупки. Однако, по нашим оценкам, доля тех, кто на пороге ценового «дна» приобрел квартиру в инвестиционных целях в 2009 году, составляет не более 2-4% в общем числе сделок с жилой недвижимостью.
