Реальные потери от инвестиций в жилую недвижимость в 2010 году могут достигнуть 40% по сравнению с докризисным периодом.
2010 год начнется с небольшого роста общего количества сделок на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости, что будет связано с увеличением объемов ипотечного кредитования в ноябре и декабре 2009 года.
Данная тенденция будет сопровождаться в январе увеличением средней стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте жилья эконом-класса (на 1,5% по отношению к ноябрю текущего года) и бизнес-класса (на 0,9% по отношению к концу текущего года).
Необходимо отметить, что рост цен на квадратные метры столицы в текущем году и начале следующего года будет обусловлен не реальными экономическими предпосылками, а исключительно желанием продавцов заработать на нестабильности рынка. Не секрет, что более 40% собственников в декабре 2009 года идут на расторжение договоренностей с потенциальными покупателями и увеличивают стоимость квартир до 20% в надежде на рост цен уже в начале следующего года.
Однако, по мнению специалистов агентства недвижимости DOKI, экономических предпосылок для этого нет и увеличение цен в конце текущего года, начале следующего, обернется серьезным снижением уже в феврале-марте 2010 года.
С марта по сентябрь 2010 года развитие ситуации будет больше похоже на сценарий 2004-2005 года, когда средняя стоимость квадратного метра оставалась практически без изменения, на уровне $1 980. Коэффициент изменения стоимости квадратного метра будет равен 2,2, средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе к сентябрю 2010 года составит $4 356, что на 8,6% больше нынешнего показателя, но ниже предполагаемого уровня инфляции в 11%.
Данный фактор означает, что владельцам жилья эконом-класса придется в следующем году смириться с отсутствием конъюнктуры в их пользу. С учетом потерь 2009 года объем снижения реальной стоимости квадратного метра по отношению к показателям сентября 2008 года может достичь 40%. Такие данные приводит агентство недвижимости DOKI.
Еще больше не повезет владельцам квартир бизнес-класса, которые в текущем году оказались в самом незавидном положении. Количество сделок в этом сегменте сократилось практически в 1,8 раза, но стоимость квадратного метра продолжает оставаться на высоком уровне — $6279, что связано с волатильностью рынка в целом. Но объем спроса в этом сегменте свидетельствует о высоком уровне рисков для покупателей и их нежелании вступать в торги даже на нынешних показателях стоимости.
По словам генерального директора агентства недвижимости DOKI Леонида Меньшикова, разрыв между объемом предложения и количеством сделок в бизнес-классе в декабре текущего года уже достиг соотношения 1 к 10,8, что свидетельствует только о предстоящем ухудшении дел для владельцев подобных квартир.
При этом необходимо отметить, что квартиры, соответствующие всем пользовательским характеристикам могут остаться в ценовом диапазоне нынешнего года и сохранить привлекательность для покупателей, но таковых объектов в текущей базе предложений не более 480 квартир. По мнению специалиста DOKI квартиры бизнес-класса в следующем году продолжат снижаться в цене до $5,7-5.8 тыс. за квадратный метр.
Структура спроса 2009 года также не в пользу квартир среднего класса. На протяжении 2009 года покупатели в основном выбирали квартиры в ценовом диапазоне от 3 до 10 млн. рублей, а квартиры бизнес-класса при всем желании в эту категорию не попадают. Сейчас средняя стоимость квартиры бизнес-класса в Москве варьируется от 13 до 26 млн. рублей. Исключение составляют только объекты на первичном рынке недвижимости, где квадратные метры без отделки могут предлагаться по цене от 130 тыс. рублей.
Сегмент элитной недвижимости на протяжении следующего года будет находиться в процессе стагнации. Это значит, что количество сделок будет оставаться стабильным, но только по ликвидным объектам, которые полностью соответствуют характеристикам жилья элит-класса. Средняя стоимость квадратного метра в этом классе останется на уровне нынешних показателей и не превысит в среднем $14,5 тыс.
Отложенный спрос в следующем году не будет иметь столь серьезного значения, поскольку опыт текущего года показал, что активность покупателей в периоды сезонной активности постепенно снижается и без подпитки со стороны увеличения макроэкономических показателей может и вовсе сойти к нулю. С учетом текущего состояния дел, по уровню доходов населения, безработицы и объемов ипотечного кредитования , следующий пик активности потенциальных покупателей придется только на осень 2010 года. Именно в этот период могут последовать кардинальные изменения в структуре спроса на объекты жилой недвижимости , а рынок продемонстрирует уверенные показатели роста. То есть увеличение количества сделок и рост цен будет продолжаться с сентября по декабрь, и только в 2011 году рынок недвижимости перейдет к уверенному росту.
По итогам 2010 года средняя стоимость квадратного метра увеличится в Москве на 7-8% и будет гораздо ниже средневзвешенного уровня инфляции, а значит, на протяжении всего года серьезной активности со стороны инвестиционных покупателей ожидать не стоит.
