В период активного развития рынка недвижимости (2007 — 2008 года) самое большое число строительных площадок приходилось на южные и юго-восточные направления Подмосковья. И сегодня по-прежнему они удерживают лидерство по объемам предложения многоквартирного жилья.
В южных населенных пунктах Подмосковья в 3 квартале 2009 года на продажу было выставлено 110 многоквартирных домов.
При этом на Юго-Востоке Московского региона представлено немногим меньше — 106 новостроек. Однако, как показывают результаты маркетинговых исследований, именно в юго-восточных городах и поселках зафиксирован наибольший объем проданных объектов.
Напомним, что к ним относятся следующие населенные пункты, расположенные вдоль Новорязанского и Егорьевского шоссе: г. Котельники (1 км от МКАД), г. Люберцы (2 км от МКАД), пос. Красково (10 км от МКАД), пос. Лыткарино (12 км от МКАД), пос. Октябрьский (12 км от МКАД), пос. Малаховка (14 км от МКАД), дер. Островцы (16 км от МКАД), г. Жуковский (23 км от МКАД), г. Раменское (28 км от МКАД), пос. Дубовая роща (29 км от МКАД), г. Бронницы (41 км от МКАД), г. Воскресенск (76 км от МКАД) и г. Коломна (91 км от МКАД).
К осени этого года число объектов, представленных здесь на продажу, сократилось на 8%. При этом объем ушедших с рынка «многоэтажек» на Юго-Востоке Подмосковья почти в 2 раза превышает число новых домов, поступивших на реализацию: 20 против 11 объектов, соответственно. Следует отметить, что в первой категории новостроек только 2 дома были сняты с продажи на начальных стадиях строительства, скорее всего, по причине временной приостановки реализации квартир. А остальные 18 объектов, готовые либо на стадии окончания монтажа, были полностью распроданы.
При этом заметная активность на рынке жилья отмечалась в городах Котельники и Люберцы, расположенных в радиусе 2 км от МКАД. Здесь за 1-3 кварталы 2009 года суммарно было продано 7 объектов высокой степени готовности и 4 новостройки вышли на рынок на разных стадиях строительства.
Как отмечают специалисты аналитического центра «IRN.RU», первичный рынок жилья на Юго-Востоке Московского региона достаточно разнообразен как по качественным характеристикам предлагаемого жилья, так и по уровню цен в новостройках. Объем предложения в небольших поселках Люберецкого района, расположенных гораздо ближе к Москве (в радиусе 10-15 км от МКАД), дает покупателю возможность приобрести квартиру за те же деньги, что и жилье в новостройках Раменского.
В результате, это привело к смещению вектора покупательской активности. Так, в поселках Малаховка и Октябрьский за 1-3 кварталы 2009 года суммарно было продано 7 объектов, а в Раменском, как уже было отмечено, ни одного.
Если говорить в целом о ценах на новостройки на Юго-Востоке Подмосковья, то падение стоимости метра в отдельных населенных пунктах не превысило 15%. Причем, больше всего подешевели квартиры в пос. Малаховка. Но, как показывает пообъектный анализ, цена за метр в новостройке здесь упала из-за изменения структуры предложения.
В результате стоит отметить, что в сегодняшних условиях высокий уровень спроса на новостройки сохраняется в городах-сателлитах – Люберцы и Котельники. Главными факторами являются близость расположения населенных пунктов к Москве, большой объем предлагаемого жилья. Кроме того, уровень цен на квартиры в Люберцах и Котельниках заметно ниже, чем в других городах-сателлитах Подмосковья.
Также следует отметить, что в течение 2009 года были востребованы новостройки в небольших населенных пунктах, расположенных в 10-15 км от Москвы, – Малаховка, Октябрьский. В то время как низкие объемы продаж новостроек характерны для более крупных и известных городов – Жуковский, Раменское. Аналитики отмечают, что в последующие периоды развития рынка в этих городах возможна более глубокая отрицательная коррекция стоимости жилья.
