В 2009 году рынок недвижимости в Санкт-Петербурге изменился кардинально. Произошло насыщение, а в некоторых сегментах и районах города – перенасыщение предложения. Арендные ставки и цены продаж снизились и достигли уровня 2006 года.
Банки практически прекратили кредитовать девелоперов и многие проекты оказались замороженными. Но главное изменение, которое коснулось всех сегментов рынка коммерческой недвижимости — это падение спроса, вследствие которого рынок перешел на сторону арендатора.
Кризис со всей очевидностью продемонстрировал, что рынок не испытывает дефицита офисов. В то же время уровень вакантных помещений в некоторых бизнес -центрах находится в пределах среднерыночного, а в других – существенно превышает его. Поэтому говорить о полном насыщении спроса рано – качественные объекты по доступной цене продолжают привлекать арендаторов и сегодня.
При этом общий объем предложения продолжает расти и по итогам трех кварталов 2009 года он увеличился более, чем на 300 000 (+22%) кв. метров. В третьем квартале прирост предложения произошел за счет офисных центров класса В и до конца года также не прогнозируется ввод ни одного бизнес -центра класса А. (Указана общая площадь бизнес -центра без учета парковки, торговой и других функций).
Уровень вакантных площадей в бизнес -центрах класса А в среднем по рынку держится на уровне 25-26%, в бизнес -центрах класса В увеличился до 17%. Новые здания, открывшиеся в конце 2008 и в 2009 году испытывают самые большие трудности и имеют максимальный уровень вакантных площадей. Многие офисные центры открываются, имея нулевую заполняемость, и вынуждены максимально снижать арендные ставки, чтобы привлечь арендаторов. До конца текущего года прогнозируется дальнейшее увеличение свободных площадей до 27% в классе А и до 20% в классе В.
В течение летних месяцев активность спроса на офисные помещения была минимальна. С началом осени ожидаемо произошла активизация деловой активности и наметились первые признаки укрепления на рынке. Предположительно рынок нащупал ценовые ориентиры. Если укрепление рынка станет устойчивым трендом, можно ожидать снижения процента вакантных площадей и прекращения снижения арендных ставок. В первую очередь, это произойдет в объектах в центре Петербурга и в прилегающих к центру районах, а также в сложившихся деловых зонах. Улучшение ситуации в офисных центрах на окраинах и вне сложившихся деловых зон в ближайшее время ожидать не приходится, сообщает агентство ТОП-ЭКСПЕРТ.
Наибольшим спросом пользуются офисы площадью до 50 кв. м в действующих бизнес -центрах недалеко от метро, с готовой отделкой. Собственники, сдававшие помещения ранее только крупными блоками вынуждены делать более мелкую нарезку.
В большинстве офисных центрах ставки оставались на достигнутом в конце весны уровне. На снижение ставок пошли в первую очередь те объекты, которые ранее не меняли коммерческие условия, но, столкнувшись с падением уровня заполняемости, вынуждены были пойти на корректировку ставок.
Кроме того, арендные ставки снижаются в офисных центрах, недавно введенных в эксплуатацию и испытывающих серьезные трудности с заполняемостью, а также в удаленных от центра районах.
По итогам третьего квартала 2009 года, средняя арендная ставка для офисных центров класса А составляет 1 270 рублей за кв.метров в месяц, для класса В — 820 рублей за кв.м. в месяц (без учета НДС). Таким образом, с начала кризиса ставки в классе А снизились на 26%, в классе В — на 34%.
В 2009 году постепенно снижается разрыв между минимальной и максимальной арендной ставкой. В бизнес — центрах с наилучшей локацией и заполняемостью снижение арендных ставок не прогнозируется. В удаленных офисных центрах, введенных недавно и имеющих высокий уровень вакантных площадей, будет происходить дальнейшее падение.
