2010 год станет сложным для инвесторов, оживление деловой активности в странах Европы будет происходить неравномерно. Инвесторы столкнутся с трудностями при поиске активов, определению их стоимости и установлению ценовых уровней.
Многие инвесторы и банки будут продолжать решать вопросы с залоговыми активами, а рефинансирование останется основной проблемой.
Крис Стейвли, директор европейского отдела рынка инвестиций компании Jones Lang LaSalle сказал: «Объемы инвестиций во всех странах Европы в 2010 году останутся низкими по сравнению с долгосрочным трендом, но мы все-таки ожидаем роста инвестиций до 85 млрд евро (уровень 2002 года), что на 20% больше, чем в 2009 году. Несмотря на тот факт, что показатели арендного рынка остаются слабыми, мы будем наблюдать рост инвестиций в сектор недвижимости».
Крис Стейвли продолжил: «Практически каждый аспект рынка проявит себя неравномерно в 2010 году, включая оживление экономики, банковское кредитование и спрос арендаторов, и рынок будет и дальше, вероятно, демонстрировать противоречивые события, например, повышение доходности на рынках, где происходит падение арендных ставок. Однако настроение рынка является, бесспорно, более позитивным в начале 2010 года несмотря на большое количество проблем, с которыми сталкивается отрасль».
Найджел Робертс, председатель Европейского отдела исследований Jones Lang LaSalle отметил: «В 2010 году крупные рынки Франции и Германии продемонстрируют более высокий уровень ликвидности, чем в 2009 году. Однако относительное ценообразование опять будет популярным, и поскольку цены в Лондоне и на других ключевых инвестиционных рынках станут слишком высокими для некоторых инвесторов на данном этапе развития рынка, они станут искать возможности в других странах Европы. Скорее всего, такие возможности смогут предоставить страны Северной и Центральной Европы».
В начале 1990-х годов восстановление рынка аренды отставало от восстановления рынка инвестиций на три года. Аналитики компании полагает, что в этом рыночном цикле ситуация будет развиваться иначе, и офисные рынки, где цикл арендных ставок достиг более поздней стадии, такие как Лондон, Осло и Варшава, уже начинают достигать своего дна.
Найджел Робертс добавил: «Ожидается, что арендный офисный рынок будет восстанавливаться быстрее в данном цикле в связи с сокращением объемов строительства. По Европе в целом мы ожидаем их сокращение на 30% по сравнению с 2009 годом и это, в частности, ускорит выход рынка аренды из кризиса. Также, хотя оживление спроса будет медленным, мы считаем, что дно уже осталось позади. Мы ожидаем, что объемы аренды увеличатся на 15% в 2010 году по сравнению с 2009 годом (в 2009 году объемы уменьшились на 30% по сравнению с 2008 годом), хотя на протяжении следующих пяти лет темп роста спроса не достигнет даже исторических средних показателей». Такие данные приводит компания Jones Lang LaSalle.
Компания Jones Lang LaSalle ожидает, что базовые ставки аренды на офисные помещения в Европе в 2010 году упадут в целом на 3%, однако медленное оживление спроса наряду с ограниченным предложением будут способствовать некоторому росту арендных ставок в 2011 году. Исключение могут составить те рынки, которые были в большей степени скорректированы во время рецессии, и на некоторых из них может наблюдаться более быстрый рост в результате недостаточного предложения.
Торговые площади высокого качества (главные торговые улицы и торговые центры), по-прежнему пользуются спросом. Сегмент продемонстрирует устойчивость, и хотя базовые арендные ставки на главных торговых улицах упадут приблизительно на 2% в 2010 году, такие города, как Гамбург, Лондон и Мюнхен станут исключением, и мы ожидаем увидеть там рост арендных ставок. Базовые ставки аренды в основных торговых центрах по всему региону останутся стабильными.
По сравнению с началом 2009 года у банков появилась более четкая стратегия в отношении залоговых активов. Данная ситуация будет только улучшаться в течение 2010 года, и банки начнут выставлять качественные активы на продажу. Хотя этот процесс уже начался, мы ожидаем ещё бОльшей активности банков в этом направлении по всей Европе.
Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle сказал: «Мы ожидаем, что российский рынок инвестиций в недвижимость также покажет рост в текущем году. Мы прогнозируем общий объем сделок на уровне 4 млрд долларов, примерно на 60% больше, чем в прошлом году. Но в основном этот рост будет результатом стабилизации на арендном рынке, привлекательности ценовых уровней и необходимости многим банкам освободиться от активов. Также, важным фактором служит оживление интереса инвесторов, как иностранных, так и российских. Тем не менее, основная доля сделок по-прежнему придется на российских инвесторов».
