На региональных рынках жилой недвижимости по сравнению с концом 2008 года стоимость кв. м в среднем сократилась на -17%. При этом по итогам первых трех кварталом средние темпы снижения на первичном и вторичном рынках практически не отличались (-15%).
Однако к концу 2009 года, в виду того, что в ряде регионов динамика стоимости новостроек окончательно покинула отрицательную зону, а в более инертном сегменте вторичного жилья в большинстве исследуемых городов продолжилось остаточное снижение цен, средние темпы ценовой корректировки составили -15% и -19% соответственно.
В начале 2009 года в большинстве регионов среднемесячные темпы ценовой корректировки составляли -3-5%, в конце весны – начале лета в ряде из них снижение цен замедлилось до -1,5-2,5% в месяц. Однако в некоторых городах Приволжского ФО (Пермь, Уфа) и Юга России (Ростов-на-Дону) темпы корректировки цен, напротив, возросли с -2-3% в I квартале до -3-5% в период отпусков.
Осенью, в ряде регионов динамика стоимости кв. м новостроек вышла из отрицательной зоны. Как утверждает директор отделения «МИАН» в Твери Ольга Микляева: «На первичном рынке наблюдалось резкое снижение цен, затем цены стабилизировались, и незначительное повышение можно было отметить только к концу года».
По некоторым неликвидным типам квартир вплоть до конца года покупатели могли рассчитывать на дисконт. Например, директор отделения «МИАН» в Ростове-на-Дону Геннадий Христич описывает сложившую ситуацию следующим образом: «Начиная с августа, в нижних ценовых сегментах (до 2,3 млн руб. за квартиру) цены выросли, в среднем сегменте (2,3-3,5 млн руб.) – стабилизировались, в верхних ценовых сегментах (свыше 3,5 млн руб.) темп ценового падения снизился, но до сих пор встречаются варианты по цене либо намного ниже среднерыночной, либо с большим дисконтом».
С ним частично соглашается и директор «МИАН» в Казани Марсель Валиахметов: «Начиная с сентября, произошел небольшой прирост по наиболее востребованным сегментам рынка. В среднем цены в течение IV квартала 2009 г. оставались стабильными, рынок начал отыгрывать падение».
В начале 2009 года в целях стимулирования резко сократившихся продаж многие продавцы были вынуждены предлагать дисконт. Таким образом, в результате торга разница между первоначально заявленной стоимостью и реальной ценой сделки могла составить от 5% до 20%. С наступлением отпускного периода время скидок закончилось. Осенью цены предложений вплотную приблизились к результирующим показателям сделок. Размер индивидуальных дисконтов при единовременной 100%-ной оплате, предоставляемых в целях минимизации сроков сделки (например, в случае альтернативных продаж), не превышал 2-5%.
За прошедший год в минимальной степени подешевели наиболее ликвидные 1-2-комн. квартиры эконом-класса, отличающиеся удачным расположением, готовые к проживанию с точки зрения технических характеристик и юридической чистоты.
Наибольшее снижение стоимости наблюдалось в сегменте низкокачественного ветхого жилья, менее доступных по цене многокомнатных квартир, и объектов, выводимых на рынок по завышенным ценам.
Оценивая сложившуюся ситуацию, можно предположить, что в городах I квадранта рынок недвижимости в результате влияния кризисных процессов продемонстрировал минимальное сужение. В наиболее благоприятном положении оказалась Московская область, продемонстрировавшая высокие темпы строительства жилья, минимальное снижение спроса (во многом за счет смещения интересов покупателей из Москвы) и цен.
Во II квадранте оказалась группа регионов с заметным сокращением покупательского интереса к жилью, стоимость которого снизилась менее значительно, чем в среднем по рынку. Здесь еще ожидается остаточная корректировка цен, в том числе и на возводимое жилье. Это предположение подтверждает и директор отделения «МИАН» в Рязани Денис Яковлев, по словам которого в последние месяцы 2009 года «на вторичном рынке наблюдается плавный рост цен, на рынке новостроек – цены немного стабилизировались, понижение наблюдается на квартиры с большой площадью, причем в случае 100%-ной оплаты достаточно ощутимое».
В городах III и IV квадрантов зафиксировано максимальное падение средневзвешенной стоимости кв.м жилья. Однако, вероятно, что и возвращение цен к докризисным показателям здесь будет происходить более интенсивно. При этом максимальные темпы восстановления, скорее всего, продемонстрируют регионы IV квадранта, спрос на жилье в которых, в сравнении со среднерыночными показателями, сократился в меньшей степени.
Снижение цен на недвижимость и отрицательный тренд покупательской активности привели к тому, что в завершившемся году россияне потратили на жилье в 2 раза меньше средств, чем в прошлом. Кроме того, значимыми факторами снижения спроса стали нестабильное экономическое положение, почти 40%-е сокращение доходов населения и объемов ипотечного кредитования: по итогам 2009 г. число выданных займов упало в 2,5-3 раза в Москве, в 3-5 раз – на региональных рынках.
