Одной из примет 2011 года стало балансирование банков между стремлением нарастить объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне.
Наглядным доказательством того служит широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок.
В отношении первоначального взноса роль такой оговорки играет обязательное требование дополнительного залога при величине меньше 20–15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. При оценке платежеспособности заемщика нормой становится вычисление соотношения платеж/доход с учетом количества иждивенцев. Обойтись без справки по форме 2-НДФЛ при подтверждении размера дохода разрешается, преимущественно, «зарплатным» клиентам, чья платежеспособность понятна банку. Банк может отступить от стандартов и предоставить заемщику большую сумму кредита, чем предусматривает базовая программа, но компенсирует возросший риск убытка в случае дефолта по кредиту повышением процентной ставки, как Райффайзенбанк, или увеличением первоначального взноса по кредиту, как Барклайс Банк и Нордеа Банк. Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости на сумму, превышающую установленный лимит, Нордеа Банк предоставляет с условием, что объем кредитования относительно стоимости залога будет ниже, чем на базовых условиях.
Отсутствие отрицательной кредитной истории становится стандартным требованием озабоченных снижением рисков банков, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. "Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растет, — отмечает директор по продуктам и маркетингу БКИ "Эквифакс Кредит Сервисиз" Сергей Харченко. — Роль кредитной истории для принятия решений в банках существенно повысилась, мы наблюдаем стабильный рост обращений в БКИ за кредитными отчетами со стороны розничных и универсальных банков. В 2010 году количество запросов выросло более чем в два раза по сравнению с 2009 годом. В дополнение к кредитному отчету, банки также активно используют наш скоринговый продукт для быстрой и эффективной оценки кредитоспособности на основании статистической модели. Также, в дополнение к оценке кредитного риска, мы запустили отдельный сервис противодействия мошенничеству, позволяющий в режиме реального времени проводить оценку поступающей кредитной заявки с точки зрения риска мошенничества».
Банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Вероятно, этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20% — в соответствии с требованием закона об ипотечных ценных бумагах.
В апреле в банковском сообществе улеглась тревога по поводу запланированного Центральным банком РФ ужесточения подхода к оценке рисков по ипотечным кредитам. В конце прошлого года появилось сообщение, что готовятся поправки к инструкции ЦБ РФ №110 "Об обязательных нормативах банков", согласно которым для ипотечных кредитов предлагалось применять беспрецедентно высокий коэффициент риска 1,5 для формирования резервов при недостаточном обеспечении по ссуде. Требования по резервированию напрямую сказываются на способности банка соблюдать норматив достаточности капитала (Н1). Несоблюдение этого норматива для банка чревато санкциями со стороны ЦБ РФ, вплоть до отзыва лицензии.
Однако в последнем рабочем варианте поправок к инструкции ЦБ РФ №110 "Об обязательных нормативах банков" требования к резервированию ужесточились только в отношении ипотечных кредитов с недостаточным обеспечением на сумму более 50 млн рублей. Как нетрудно догадаться, такие кредиты не то что не относятся к разряду ходового товара, но и вообще найдутся в немногих банках. Недостаточным обеспечением по ссуде признается соотношение кредит/залог менее 80% или, проще говоря, если кредит выдан с первоначальным взносом ниже 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Полная версия: на сайте ООО "РУСИПОТЕКА"
