Самые пессимистичные прогнозы в отношении девелоперских компаний, которые еще осенью никто не решался озвучить, начинают реализовываться. Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» сообщает: «Многие девелоперы сейчас находятся в трудном финансовом положении, и государственная поддержка пришлась бы им весьма кстати. Государство готово помочь тем застройщикам, которые работают в сегменте эконом класса, путем выкупа квартир в рамках федеральных целевых программ и помощи в кредитовании. Однако, размер поддержки в масштабах страны не сможет быть столь большим».
В список, состоящий из 295 компаний, которым будет оказана государственная помощь, вошли только 6 компаний-застройщиков жилой недвижимости (ПИК, Главстрой, СУ-155, ДСК-1, Интеко, ЛСР). «Несмотря на то, что совокупный объем строительства данных девелоперов составляет около 6 млн кв.м. в год, это составляет лишь 1/10 часть всего нового строительства в стране», — отмечает Иван Шульков.
Таким крупным девелоперам, как Система-Галс и Дон-Строй, удалось в условиях кризиса получить от государственного банка ВТБ новые крупные кредиты (на $250 млн и $500 млн соответственно) в рамках программы поддержки строительного сектора, под залог своих акций. То есть в случае неплатежеспособности компаний контроль над ними может отойти госбанку.
«Практически лишившись основных источников финансирования, таких как продажи и кредитование, многие девелоперские компании начали сокращение персонала, чтобы снизить текущие издержки, и «замораживание» проектов, как способ сократить проектные расходы, — рассказывает Иван Шульков. — Однако, если сокращение до минимума расходов на стройку и ведение хозяйственной деятельности – это дело техники, то рефинансировать долги девелоперам гораздо сложнее, поскольку в условиях спада спроса на рынке резко возрастают риски кредитора».
Банкротство хотя бы одного из девелоперов полностью дестимулирует спрос на первичном рынке недвижимости, а также уронит доверие покупателя к застройщикам и первичному рынку жилья; а впоследствии может спровоцировать попытки возврата частными инвесторами вложенных в строительство средств.
Екатерина Батынкова, управляющий директор Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» отмечает: «Наиболее неприятной будет ситуация с застройщиками, которые кредитовались, закладывая объекты незавершенного строительства. Такое возможно только при условии привлечения инвестиций в строительство по «серым» схемам. В случае с договорами, заключенными в соответствии с 214-ФЗ, обязательства застройщика перед дольщиком обеспечены собственно залогом объекта незавершенного строительства в части «проданной» квартиры, которую банк уже не примет в залог».
«Таким образом, в случае если застройщик, привлекавший деньги дольщиков в обход 214-ФЗ перестанет обслуживать кредит, банк вправе истребовать залоговое обеспечение в досудебном порядке или инициировать процедуру банкротства. В случае с переходом прав на объект к кредитору, дольщики могут остаться и без денег, и без квартир. Исключить возможность появления новых обманутых дольщиков может только лишь активная государственная поддержка мелких и средних застройщиков в виде кредитовании или выкупа квартир в рамках социальных программ», — поясняет Екатерина Батынкова.
«В случае, если господдержка не успеет помочь застройщикам, то «завалы» на первичном рынке недвижимости придется «разгребать» государству, ведь этот сегмент является не только огромным рынком, но и социально значимой сферой», — объясняет Иван Шульков.
Крупнейшие застройщики в случае затяжной стагнации на рынке могут оказаться собственностью госбанков, оказавшим им финансовую поддержку под залог акций данных компаний. Таким образом, контроль государства над крупнейшими девелоперами и банкротство средних и малых застройщиков – вопрос времени. Станет возможным появление государственной строительной корпорации, о необходимости создания которой говорил Сергей Миронов еще 2 года назад. Данная компания теоретически может быть создана на базе обанкротившихся девелоперов. Однако это будет означать возвращение строительной отрасли к плановой экономике.
Ипотечные деньги не смогут помочь первичному рынку недвижимости. Правительством РФ запланировано выделение средств фонду АИЖК в размере 260 млрд рублей, однако возобновление работы механизма АИЖК позволит поддержать только вторичный рынок недвижимости – ведь стандарты АИЖК не предполагают выдачу необеспеченных залогом кредитов.
По данным аналитиков, цены на жилую недвижимость на вторичном рынке Москвы к январю 2009 г., по отношению к летним пиковым значениям, уже потеряли в среднем 20% в долларах (говорить о рублевых ценах не имеет смысла, поскольку динамично девальвирующийся рубль вновь перестал участвовать в сделках как валюта расчета).
Ценовая динамика будет в большей степени связана с уровнем платежеспособности спроса, чем с соотношением объемов спроса и предложения. Новые проекты не будут запускаться до стабилизации ситуации в финансовой сфере и возвращения на рынок покупателей. Однако, при значительном сокращении платежеспособного спроса рассчитывать на быстрое снижение объемов предложения за счет рыночного поглощения не приходится. Выкуп государством квартир вряд ли сможет снизить объемы предложения более чем на 5%. Таким образом, отсутствие нового строительства не сможет стать фактором спекулятивного роста цен, поскольку вероятность появления ситуации дефицита площадей оценивается как низкая.
Низкие цены на нефть, отсутствие новых внешних заимствований и, как результат, дальнейший отток капитала из страны и соответственно сокращение денежной массы, создают макроэкономическую основу для снижения цен, обусловленного монетарным фактором. Прогнозы Всемирного банка и зампреда ЦБ РФ Алексея Валентиновича Улюкаева по оттоку капитала из страны в 2009 г. составляют $100 млрд. Таким образом, масштабный отток капитала и бегство населения из рубля в иностранную валюту будут являться причинами сокращения денежной массы.
«При сценарии, предполагающем девальвацию рубля до уровня 35-37 рублей за доллар и сокращении рублевой денежной массы на 10-15%, уровень платежеспособного спроса снизится на 25-30% к концу года по отношению к январю 2009 г. Изменение данных показателей может заставить цены достичь прежних локальных минимумов, то есть опуститься до уровня лета 2007 г. Это означает снижение по отношению к ценам на январь на 20-25%, а по отношению к пиковым значениям лета 2008 г. на 35-40%», — отмечает Иван Шульков.
По материалам Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
