Бытует мнение, что с экономической точки зрения аренда предпочтительнее ипотеки, однако сравнение аннуитетных платежей по ипотечному кредиту с арендными платежами не корректно.
В любом аннуитете, как известно, есть две составляющие: та, что идет в уплату процентов, и та, что погашает основной долг. Известно также, что первая составляющая, которую, собственно, и принято называть переплатой за жилье, приобретаемое в кредит, доминирует лишь на ранних стадиях обслуживания кредита. Если же смотреть за весь период, то еще неизвестно, каких платежей там будет больше. Это зависит от сроков и ставки по конкретному кредиту. Но в любом случае на ипотеке эти величины вполне сопоставимы.
Тогда вопрос: корректно ли ту составляющую аннуитета, которая уплачивается должником в погашение кредита, учитывать при сопоставлении этого аннуитета с арендными платежами? Полагаю, нет. Ведь это плата заемщика за собственное жилье. На худой конец, эти деньги всегда можно вернуть, продав «актив», да еще с прибытком. Выражаясь опять же по-научному, это средства, которые идут на повышение «капитализации» семьи. Но никак не плата за пользование жилым помещением.
В качестве таковой правильно рассматривать лишь процентную составляющую аннуитета. И только ее – сопоставлять с арендными ставками.
В статье Юлии Погореловой (см. «Деньги», 31 января 2011 года) приведены следующие расчеты: «Однокомнатная квартира площадью 33 кв. м в панельном доме в недорогом спальном районе на окраине Москвы – уверяет нас журнаслист, - стоит 4,5 млн руб. Аренда такой квартиры обойдется в 20-23 тыс. руб. Если оформить кредит с первым взносом 20% под 14% годовых на 15 лет, ежемесячный платеж по кредиту составит около 48 тыс. руб., а переплата банку по процентам за весь срок кредита — более 5 млн руб.»
Посчитано правильно, но в расчетах не хватает одного действия, которое все расставит по местам. Произведем это действие сами. Помножим 23 тысячи арендных платежей на 12 месяцев и на те же 15 лет. Получается более 4 миллионов. Разница с арендой - меньше миллиона!
Не знаю, как кто, но я бы при такой некатастрофичной разнице не делал радикальных выводов насчет очевидной предпочтительности аренды перед ипотекой. Особенно если учесть, что среднесрочный прогноз по арендным ставкам на жилье явно повышательный. А вот на ставке 14% годовых виртуальный заемщик все 15 кредитных лет уж точно не усидит. Либо банк эту ставку снизит под давлением обостряющейся конкуренции на рынке кредитования, либо сам заемщик рефинансирует кредит в другом банке. Так что на длинной дистанции (которая начинается уже сегодня) гандикап аренды наверняка будет «съеден» ипотекой, а возможно, она даже вырвется вперед.
Тогда, может быть, решающими аргументами в пользу аренды следует считать «лирику» насчет грядущей трудовой мобильности нашего населения? Мол, хорошо бы жить поближе к работе. Легко приведу десяток аргументов в пользу обратного тезиса. Например, «два переезда равны одному пожару», «из любимого района уезжать не хочется», «дети – в одной школе», «собственный дом – не чета чужому», «в съемной квартире и гвоздь забить нельзя», «собаку не возьмешь» и т.д.
Наш не оправившийся до конца рынок ипотеки и без того находится в положении, когда спрос на кредиты в разы меньше, чем возможное их предложение. И не в последнюю очередь из-за неадекватного восприятия плюсов и минусов ипотеки даже теми, кому она по карману. Несомненно, снимать в аренду некое жилое помещение обойдется дешевле, чем купить его по ипотеке. Дешевле, но не выгоднее. Ипотека получается дороже аренды только потому, что по ее окончании у заемщика в собственности остается полностью выплаченное жилье. А по окончании аренды остается только пшик, с радостными перспективами дальнейшего вложения денег не в товар, а в услугу.
Так что аренда, наверное, лучше только для тех, кто не может позволить себе ипотеку. А если можете, то мой вам совет: принимая столь судьбоносное решение, вспомните замечательную поговорку насчет того, что мы не настолько богаты, чтобы платить за дешевые вещи. И тогда ваше решение будет правильным.
