Как выбрать продавца «первичной» квартиры? Как сэкономить при этом? Кому больше доверять – риэлтору или застройщику? А, может быть, частному инвестору? О том, чем отличаются условия у разных продавцов «первичных» квартир, рассказывают специалисты группы компаний «МИЦ».
Схем, по которым реализуются квартиры на первичном рынке, сегодня существует несколько. В одном и том же доме обычно можно купить квартиру либо у самого застройщика, либо у риэлторов, либо у частных инвесторов.
Риэлторы при этом могут действовать как самостоятельно, просто выкупив у девелопера определенный объем квартир, так и реализовывать жилье по договору с застройщиком.
У кого же покупать выгоднее? Когда звучит формулировка «квартиры от застройщика», это в первую очередь обозначает, что жилье продается из первых рук, без накрутки, которую иногда позволяют себе посредники. Подобный лозунг привлекает людей, и нередко под ним на рынок выходят не только сами застройщики, но и риэлторские компании, которые осуществляют продажу без накруток.
Многих покупателей при этом интересует: в чем же выгода риэлторов продавать по тем же ценам, что и застройщик? Из чего формируется их прибыль? Ответ очень прост: застройщик заключает с риэлторами агентский договор и платит им комиссию. Иногда строительные компании подписывают с определенным агентством недвижимости эксклюзивный договор.
«Хорошо, когда у застройщика и риэлторов складываются надежные, доверительные отношения, — комментирует Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Если девелоперу нравится, как работает агент, какие идут отзывы клиентов, как выполняется план финансирования, то можно не привлекать других риэлторов. Клиенту это тоже выгодно, ему не нужно искать, у каких риэлторов, действующих на объекте, лучше купить — он покупает у тех, кому доверяет застройщик».
Многие застройщики — особенно крупные и настроенные на постоянное развитие — создают собственные отделы продаж, где собирают самых опытных и эффективных риэлторов. Это наиболее удобный вариант: застройщик полностью контролирует ситуацию и обеспечивает покупателю максимальный уровень безопасности.
Если сравнивать две эти группы продавцов — застройщиков с отделами продаж и риэлторов — по уровню безопасности сделок, то здесь и те, и другие находятся примерно в одном положении. Когда квартира в новостройке продается с использованием норм 214-ФЗ, то в ней участвуют две стороны — застройщик и покупатель.
Риэлтор, как правило, в договорах, заключенных по 214-ФЗ, не фигурирует. Все сделки, совершенные в соответствии с 214-ФЗ, подлежат госрегистрации, а потому являются безопасными независимо от того, кто продавец — застройщик или риэлтор.
Помимо строительных компаний и риэлторских агентств, есть еще один тип продавцов — это частные инвесторы. В вопросе ценовой конкуренции эта группа уступает застройщикам и риэлторам, связанным с девелоперами партнерскими отношениями.
Покупатели не очень охотно обращаются к частным продавцам, поэтому до тех пор, пока в доме продаются квартиры от застройщика, предложения от частных инвесторов являются малоинтересными для рынка.
Единственное, что может привлечь клиентов к предложениям инвесторов, это сниженная цена, но такой вариант является малоинтересным уже самим продавцам. Более активно частные инвесторы начинают себя вести только тогда, когда застройщик продал все свои квартиры, а спрос на жилье в данном объекте сохраняется.
Нередко у покупателя квартиры в новостройке возникает вопрос: может быть, застройщик в этом доме «придержал» какие-то квартиры для себя, и купить их можно только у него, а не у действующих на объекте риэлторов?
Такое действительно бывает: девелоперы «придерживают» наиболее привлекательные квартиры (например, отличающиеся хорошими видовыми характеристиками), но делается это не для того, чтобы получить какое-либо преимущество перед риэлторами, а для того, чтобы продать высоколиквидные квартиры на завершающей стадии строительства и выручить больше средств.
Подводя итог, можно сказать, что самым оптимальным вариантом для клиента представляется покупка у застройщика, который реализует жилье через собственный отдел продаж. Это исключает накрутки и обеспечивает безопасность.
Покупать «первичную» квартиру через риэлторские компании, которые заключают с застройщиком агентские договора, тоже довольно выгодно: цены те же, что и у застройщиков, а агентство недвижимости с хорошей репутацией всегда сможет гарантировать покупателю, что желанные метры он получит быстро и без рисков.
