Как в вашем представлении выглядит дом, где прошли работы в рамках региональной программы капитального ремонта многоквартирников? Новенькая «начинка» от труб до электропроводки, современные лифты, чистенькие подъезды, замененная кровля и, конечно же, обновленный фасад — словом, не дом, а картинка? Нет. Все не так.
Не все сразу
На днях заместитель губернатора Игорь Шатурный провел объезд по домам, в которых завершен или уже заканчивается капитальный ремонт. Адрес первый — улица Белинского, 86.
Здесь подрядчик — ООО «Стандарт инженерных технологий» — заканчивает замену системы отопления. Обошлись эти работы в 5 миллионов 366 тысяч рублей. «Ремонт однозначно скажется на снижении платежей за отопление», — заверяет директор подрядной организации Алексей Жарков.
Кроме замены системы отопления, 240 жителей девятиэтажки ничего капитально нового не ждет.
***
А это дома по Калужской, 17, и 17/1, — под новенькими кровлями. Замена первой стоила 3 миллиона 202 тысячи рублей, второй — почти 3 миллиона 290 тысяч. И это тоже — весь капремонт.
«Изначально здесь на этих домах была мягкая кровля. Решили заменить ее на скатную — техническое состояние старой кровли было уже плачевным. А на скатную кровлю никакой нагрузки не создается — в наших климатических условиях она показывает себя гораздо лучше», — рассказывает директор компании-подрядчика «Томскстрой» Ольга Матвеева.
Работы ведутся с небольшим отставанием из-за погоды — осенью шли затяжные дожди, вскрывать кровлю в такую погоду означало бы затопить квартиры жильцов. К 1 декабря, обещает Матвеева, все будет закончено, и на 30 лет — таков гарантийный срок службы новой кровли — жители смогут забыть о протекающей крыше.
***
Еще один «сдвоенный» адрес объезда — десяти- и девятиэтажка по Елизаровых, 74, и 76. С обшарпанными подъездами здесь контрастируют новенькие лифты производства OTIS. Старым было 25 лет и более — гарантийный срок закончился. Монтаж новых шел меньше месяца. Конечно, все это время жителям приходилось взбираться на свои этажи пешком, но терпение оправдалось.
«Спасибо правительству», — комментирует, завидев в подъезде чиновников и журналистов, местный житель. «За что правительству-то, — улыбается вслед ему замгубернатора. — Себе спасибо скажите».
Общий котел или отдельная копилка?
Фонд капитального ремонта многоквартирных домов состоит из общего счета и спецсчетов.
На общем счете деньги собираются, как в одной на всех копилке, и расходуются на ремонт многоквартирников на возвратной основе в пределах одного муниципалитета. Это означает, что потраченные средства жители отремонтированного дома постепенно внесут в эту копилку, и они пойдут на ремонт другого дома или домов. Такой способ удобен домам с небольшой площадью, старым домам, а также многоквартирникам, где нет активного совета дома.
Специальный счет открывается по каждому дому, и собранные денежные средства направляются только на ремонт этого дома на основании решения общего собрания собственников жилья. Такой способ подходит домам с большой площадью, новым домам или домам, где собственники активно учувствуют в решении вопросов проведения капремонта.
Общий счет Фонда капитального ремонта томской области размещен в Газпромбанке — он стал победителем проведенного аукциона. Туда же стекаются деньги тех, кто не определился с выбором банка-оператора. Остальные спецсчета находятся в самых разных банках. Но если на таком счете задолженность по уплате взносов достигает 50 %, уполномоченный в регионе орган — в Томской области это департамент ЖКХ — уведомляет управляющую организацию, о том, что дает пять месяцев на исправление ситуации. Если она не меняется в лучшую сторону, деньги со спецсчета переводятся на общий счет. Впрочем, есть и случаи — их уже около 30 — когда собственники сами решают перевести свои деньги со спецсчета на свет общий. «Проводят собрание, присылают нам протокол и ровно через месяц – они на общем счете. Есть обратная ситуация, когда люди оказались на общем счете, но посчитали, что им лучше на спецсчет уйти. Но тут срок перечисления денег — год», — рассказывает заместитель генерального директора фонда Сергей Световец.
Процентная ставка на общем счете составляет ежемесячно 5 % на остаток средств. Но по условиям договора есть так называемая «подушка безопасности» — она составляет 20 % от средств, размещенных на счете. «Эти деньги мы не расходуем, но на них начисляется больший процент, так что они реально приносят доход», — продолжает Световец.
Деньги, содержащиеся в фонде, уходят только на капремонт, сам же фонд содержится за счет бюджета Томской области. «За этим следят — будьте уверены. У нас за последние три месяца четыре проверки прошли — и федеральные, и областные власти проводили. Ни одна проверка не показала, что деньги собственников были потрачены не на те цели», — заверяет руководство фонда.
Что почем
Взносы на капремонт с жителей Томской области, а это минимум 6,15 рубля за квадратный метр квартиры, начали собирать осенью прошлого, 2014 года. 20 октября в почтовые ящики жильцов отправились первые квитанции. Тогда по жировкам за октябрь в фонд поступило всего 22 тысячи рублей. Сегодня, с учетом начислений за октябрь 2015 года, собираемость взносов составляет 72,3 %. В денежном выражении это 630,3 миллиона рублей.
Всего в региональную программу капитального ремонта многоквартирников входят 6 393 дома. Первым делом разработка проектно-сметной документации и проведение ремонтных работ были запланированы в 110 домах региона. 56 из них находятся в Томске. Еще 130 многоквартирников капремонт ожидает в 2016-2018 годах, но ПСД для них готовят уже сейчас.
На все эти расходы, подсчитали в фонде, потребуется 544 миллиона 900 тысяч рублей. Подавляющая часть средств — 518,3 миллиона рублей — взносы собственников. Областные власти в качестве господдержки выделили лишь 14 миллионов 500 тысяч рублей, а все вместе взятые муниципалитеты – и того меньше, 12 миллионов рублей.
«Мы «пляшем» от того, сколько средств соберут собственники. Это основной источник, как ни крути. Да, есть муниципальная, государственная поддержка, но ее доля постепенно уменьшается. Как высчитывается процентное соотношение? Никак. Сейчас нет такого: столько-то должны собственники уплатить, а столько-то — бюджет. Единственно — если регион оказывает государственную поддержку, он говорит муниципалам: я готов из бюджета выделить деньги, но вы должны в определенной пропорции тоже дать деньги. Если нет — из областного бюджета ничего не получите», — объясняет Световец схему финансирования капремонтных работ.
«Региональный бюджет программы капремонта на этот год — те самые 544 миллиона рублей — еще не полностью освоен. Есть проблемы. Но надеюсь, до конца декабря мы эти деньги потратим. Хотя они не переходящие, и нет гонки — «если мы не успеем, то эти деньги сгорят». Для нас главная задача — это качество выполняемых работ. Чтобы была гарантия долгая», — отмечает замгубернатора Игорь Шатурный.
Через какое время дом, где уже прошел капремонт, сможет позволить себе еще какие-то обновления, — это в законодательстве не прописано. Как только заканчивается действие трехлетнего краткосрочного плана, многоквартирники, перечисленные в нем, включаются в общую очередность.
Вообще же, вся региональная программа капремонта поделена на периоды. Первый из них составляет десять лет, затем следуют пятилетки. «Но Жилищный кодекс говорит, что к 1 января 2017 года эти программы будут переделаны, чтобы периоды были не больше трех лет. И в каждом периоде надо будет прописать — какой конкретный ремонт мы планируем в конкретном доме — где крышу заменить, где фундамент укрепить и так далее. То есть в одном периоде в доме должно ремонтироваться что-то одно. Может так получиться, что в следующем периоде там ничего не нужно будет ремонтировать, а через период — понадобится… Хотя просчитать на 30 лет вперед, что, когда и в какой очередности в доме надо будет ремонтировать, конечно, сложновато», — говорят в Фонде капремонта Томской области.
Долги и штрафы
Между тем, недавно областная прокуратура заявила: в работе регионального Фонда капитального ремонта выявлено много нарушений. Один из них — игнорирование долгов, которые жители Томской области накопили по взносам на капремонт. По данным прокуратуры, не перечисляет эти взносы чуть ли не каждый второй собственник. Сейчас в фонде идет внутренняя проверка, но его руководство уже недоумевает: откуда взялись такие показатели.
«У нас не самый плохой показатель в сравнении с другими регионами, — рассказывает гендиректор Фонда капитального ремонта Томской области Наталья Сычева. — Сейчас две трети собственников взносы платят. По Северску проблема была, но они подтянулись — с 58 % до 70 %, так что они теперь не самые отстающие. Да таких и вообще нет. Есть по муниципалитетам 69 %, 67 % собираемость…Думаю, 300 миллионов долга, о котором заявила прокуратура, были до начала претензионной работы с нашей стороны. Первые пробные квитанции по пени были выставлены в июне. Однако, даже выставив их, администрация области пошла на такой шаг — два месяца не начислять пеню и дать собственникам возможность погасить уже образовавшийся долг. Но имелось в виду, что надо погасить и взносы, и пеню, которая была начислена в июне. Собственники интерпретировали это заявление в свою пользу — типа если мы погасили взносы, то начисленную пеню не должны гасить.
Затем 20 сентября неплательщикам была выставлена новая пеня, и мы начали вести претензионную работу. Начислено уже пять миллионов рублей пени, два миллиона из которых жители погасили в добровольном порядке. Ну а судебная работа только начата. Составлены и направлены иски в суды. При подготовке исковых заявлений в первую очередь выбираются наиболее проблемные дома — там, где не платит большая часть жильцов, и те, которые стоят в краткосрочном плане на капремонт. Надо отработать механизм работы с этими должниками. Опыт других регионов нам не поможет — Томская область первая, которая начала предъявлять иски в Сибири. В Новосибирске, Кемерово еще даже не приступали к этому».
Штрафные санкции фонд предъявляет и к подрядчикам. Так, претензии в судебном порядке представлены всем проектным институтам. Они затянули работу по сдаче ПСД — кто на месяц, а кто и на два, и пять таких организаций даже попали в черный список фонда. Штрафы, которые предстоит выплатить подрядчикам, пополнят фонд капремонта. Цена вопроса, как и по всем прочим штрафам в рамках Жилищного кодекса, — 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. С нового года требования как к неплательщикам за ЖКХ, так и к недобросовестным подрядчикам ужесточатся, и штраф будет составлять уже 1/175 ставки рефинансирования.
Мой дом — моя крепость?
Правда, нередки случаи, когда подрядчик, работающий уже непосредственно в многоквартирнике, затягивает сроки капремонта по вине жильцов. Не всех, конечно, а отдельно взятых.
«Отстаем от графика на месяц», — докладывает Шатурному директор ООО «Стандарт инженерных технологий» Алексей Жарков. Это — про дом на Белинского, 86, где идет замена системы теплоснабжения. «Должны были закончить работы 20 октября. Проблема отчасти в том, что сложно в некоторые квартиры попасть — собственники не впускают, или их нет дома. Бывает, что не дают нам отверстия расширять или пробивать дополнительные», — объясняет Жарков. Председатель дома, тоже вышедший поговорить с замом губернатора, подтверждает слова подрядчика.
«Мы через силу добились этого капитального ремонта. И процентов на 90 люди довольны. Но бывают срывы. Заранее всех предупреждали, что от первого до десятого этажа будем менять стояки. Доходим до 18-й квартиры — хозяйка не впускает. Говорит: «Муж приедет через неделю, тогда приходите». Приходим через неделю. Опять не впускают бригаду. Две недели прошли. Все возмущаются. Потом уже вшестером пошли к этой семье: я, из районной администрации два зама, из областного фонда специалисты… Таких «трудных» квартир у нас четыре», — сетует председатель совета дома Александр Михайлов.
Правда, немного достается от него и подрядчикам, да и для властей у Александра Васильевича находится пара советов.
«Надо чтобы подрядчик заранее в каждую квартиру приходил и узнавал — когда люди пойдут в отпуск, когда работают, подвесные там потолки или какие. Сейчас с потолками проблема. Жилец должен бегать куда-то, что-то искать. А это не его должна быть забота. Оборудование опять же другое надо использовать. Сейчас болгарками пользуются, искры летят. Необходимо переходить на газ, аккуратненько все это резать. Батареи и трубы грязные привозят. Надо их в полиэтилене привозить, чтобы на этажах грязи не было.
Теперь о фонде. Что организован он — дело нужное. Но ПСД на перспективу надо делать, чтобы за полгода хотя бы знать, какой дом будет ремонтироваться, на какую сумму, что в нем делать нужно будет, как вопрос с землей решать и так далее», — со знанием дела обращается пенсионер к Игорю Шатурному. Тот соглашается: из-за конкурсных процедур начало капремонтных работ в этом году действительно затянулось.
«Сначала мы провели отбор проектных институтов, они разрабатывали ПСД, потом прошел конкурс среди подрядчиков… Как итог — мы заканчиваем работы уже к концу года. Поэтому теперь мы только по Томску заказали проекты уже на 60 жилых домов. В декабре — крайний срок в январе конкурсные отборы на строительно-монтажные работы проведем, чтобы подрядчики закупили материалы и уже весной зашли на объекты. Хотелось бы и к жителям обратиться. Понятно, что каждый боится за свои вещи, за свой ремонт. Но если принято совместное решение о капремонте, пускайте подрядчиков в квартиру, чтобы они могли вести работы», — комментирует замгубернатора.
Деньги вперед!
Комментарии Игоря Шатурного о законодательной инициативе снизить взносы на капремонт с пожилых россиян оказываются гораздо более краткими. Суть предложения, поступившего в Госдуму, такова: пенсионеров от 80 лет, проживающих в многоквартирных домах, от уплаты взноса на капремонт следует освободить; с тех, кому исполнилось 70 лет, брать 25 % от суммы взноса; а с тех, кому от 60 до 70 лет, — 50 %.
«Если такой закон будет принят, мы будем его исполнять», — не против Шатурный.
А вот инициатива платить за капремонт по факту — то есть после выполненных работ, а не до них — чиновникам Томской области не нравится. Надо сказать, не нравится вполне аргументировано.
Вот суть этой законодательной инициативы: депутаты Госдумы Иван Абрамов, Алексей Диденко (бывший томич, между прочим) и Александр Шерин предложили существенно изменить порядок определения размера и взимания взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Их поддержал депутат Законодательного собрания Приморского края, член попечительского совета Фонда капитального ремонта Алексей Козицкий. По мнению парламентариев, взносы должны уплачиваться гражданами только после того, как капремонт был завершен.
«Если вы Жилищный кодекс почитаете, то увидите, что там есть два термина: плата — например, за услуги ЖКХ, и взнос — на капремонт. Это два разных термина: плата — это деньги за услугу, которая уже была получена, а взнос — деньги за услугу, которую человек получит в будущем. Если регион принимает решение об оплате капремонта по факту, он должен как минимум обеспечить Фонд капитального ремонта финансами, чтобы сделать капремонт в многоквартирниках.
Если же это будет делать подрядчик за свой счет — получится, что он фактически прокредитует эти работы. Найдутся ли подрядчики, которые готовы будут выделить такие средства, зная, что возврат их будет произведен, может быть, даже не за один год. Допустим даже, при хорошем раскладе дом соберет тысяч 300-400 за год. А хорошая крыша стоит примерно 3,5 миллиона. Это сколько лет подрядчик будет ждать возврата своих денег?
Весь смысл фонда — это аккумулирование взносов на капремонт. Непонятно тогда, в чем смысл проводить капремонт авансом, а потом собирать деньги с собственников. Ну хорошо, мы понудим подрядчика взять кредит. Но он же будет платным, под проценты, следовательно, получится удорожание работ на доме.
К тому же, когда собственник сам платит за ремонт в своем имуществе, он и относится к нему соответствующе. Когда ремонт выполнен исключительно за счет бюджета — и отношение другое. Бывало такое: сделан ремонт в подъездах, через день-два приезжает комиссия, чтобы посмотреть на качество работ, а такое ощущение, как будто их там и не проводили», — объясняет Световец.
«Сейчас уже есть понимание и осознание у собственников, что эта система сборов на капремонт должна быть и имеет право на жизнь, и чем добросовестнее они будут делать взносы, тем больше домов можно будет охватить капремонтом, — поддерживает коллегу Наталья Сычева. — Раньше иждивенческий подход был у людей. Есть власть — значит, она обязана отремонтировать нам дом. Сейчас все по-другому. Мировоззрение у людей должно меняться. Они должны понять, что они собственники не только своей квартиры, но и всего дома — так же, как если бы жили в коттедже».
***
Ну и, возвращаясь к началу темы, может, когда-нибудь мы придем к тому, что капитально отремонтированный дом будет действительно весь, как новенький.
Минувшим летом стало известно: Фонд инфраструктурных и образовательных программ «Роснано» передал администрации Томской области проект на проведение ремонта энергоэффективного типового пятиэтажного дома. Его планируется использовать как основу при проведении капитальных ремонтов в так называемых «хрущевках» — многоквартирниках 467-й серии. За основу типового проекта выбрана пятиэтажка на проспекте Мира, 11, в Томске, где требуется провести капитальный ремонт. Если первый опыт окажется удачным, проект распространят и на другие «хрущевки». Их в Томской области — порядка 200.
«Надеюсь, на следующий год мы включим дом по проспекту Мира, 11, в план капитального ремонта и выполним некоторые работы в рамках данного проекта — замену кровли, укрепление фасадов, замену инженерных систем… Получим энергосбережение и снижение платежей за комуслуги. И посмотрим, как комплексность ремонта скажется на работах. Может, действительно стоит перейти на комплексный ремонт», — размышляет Игорь Шатурный.
Фото: Анастасия Лосева
