В результате кризиса подсегмент торговой недвижимости street-retail пострадал менее всего. Даже в условиях резкого падения спроса со стороны основных потребителей, интерес к качественным помещениям на первых этажах сохранялся, активность на рынке street-retail наблюдалась на протяжении всего прошедшего кризисного года.
Тем не менее, произошли изменения в структуре спроса на эти помещения — уменьшились запросы крупных сетевых компаний и увеличился спрос со стороны небольших небрендовых операторов (продуктовых сетей, аптек, медицинских клиник и т.п.). Основным критерием для выбора таких помещений становится наличие достаточного покупательского потока, а не «брендовость» той или иной улицы, зачастую приводившее к заоблачным арендным ставкам на ряде популярных улиц Москвы. Произошло выравнивание цен и арендных ставок на помещения, расположенные в различных районах города.
С начала кризиса цены и арендные ставки на помещения формата street-retail, также как и на другие сегменты коммерческой недвижимости, стали снижаться и за прошедший период цены предложения снизились на 45%, арендные ставки – на 35%. В настоящее время средние цены продажи типовых помещений формата street-retail, расположенные в пешеходной доступности от метро, находятся в диапазоне 250-300 тысяч рублей за 1 кв.м., средние арендные ставки составляют 20 – 30 тысяч рублей за 1 кв.м./год.
Процесс поиска адекватной рыночной цены, удовлетворяющий интересы как собственников, так и покупателей помещений формата street-retail, шел довольно долго, порой разница в цене, запрашиваемой продавцом и цене, предлагаемой за объект покупателем, достигала нескольких раз. Лето и сентябрь стали завершающим этапом в этом споре, цены предложения и спроса пришли в некое подобие равновесия, отличаясь на проценты, что способствовало оживлению рынка street-retail. В настоящее время покупатели при выборе помещения ориентируются на окупаемость в 7-8 лет.
Произошли изменения и в отношениях арендодателей и арендаторов, на смену «рынку арендодателя» пришел «рынок арендатора». И только в последнее время наметились границы компромисса, на который стороны готовы пойти, отстаивая свои интересы. К настоящему времени стороны достигли определенного понимания уровня арендной ставки, практика скидок сохранилась, но их уровень в большинстве случаев уже не превышает 10-15%. До 95% договоров на аренду помещений формата street-retail заключается в рублях. Выработан вариант индексации арендной ставки, защищающий интересы как арендодателей, так арендаторов — фиксация величины арендной платы на срок в 2-3 года, после истечения этого срока ее индексация либо на определенный процент, либо исходя из величины инфляции. По договоренности срок арендных каникул может быть увеличен до 6 месяцев в зависимости от сложности проводимого ремонта, а размер депозита сократился до 1 месяца. Изменился и интерес к длительности арендных отношений. Собственники заинтересованы в стабильном денежном потоке, поэтому предпочитают заключение длительных договоров аренды, что прямо противоположно докризисной ситуации. Сейчас это устраивает и многих арендаторов, которые перестали ожидать дальнейшего падения ставок.
Произошедшие трансформации кардинально изменили рынок street-retail. Условия, сложившиеся на рынке сейчас, сохраняющие тенденции стабилизации ведут к восстановлению сегмента. Об этом свидетельствует и существенно активизировавшийся спрос со стороны арендаторов и покупателей, а также рост количества предложений со стороны собственников помещений, который наблюдается с середины сентября. Все это приведет к росту числа сделок уже через 2-3 месяца.
