Состояние электросетей и стоимость квартиры тесно взаимосвязаны: чем надежнее и безопаснее организовано электроснабжение недвижимости – тем выше её цена. При переговорах о стоимости жилья опытные риэлторы используют данные об инженерных сетях как один из ключевых аргументов, и этот аргумент является довольно весомым.
Согласитесь, сделать косметический ремонт – не проблема, но вот реконструировать электросеть гораздо сложнее. И дело не только в пресловутой «цене вопроса»: далеко не всегда параметры схемы электроснабжения позволяют комфортно использовать электроэнергию и гарантируют безопасность домочадцев.
Возможные ситуации
Риэлторам и их клиентам, заинтересованным в справедливом ценообразовании, при проведении сделок с квартирами следует учитывать ряд технико-организационных аспектов. Квартиры на первичном и вторичных рынках характеризуется различными свойствами в части оснащения инженерными сетями, поэтому возможные ситуации будут разбиты по категориям и рассмотрены отдельно.
Категория 1: квартиры в новостройках (первичное жильё). Электропроекты квартир в новостройках разрабатываются в соответствии с ужесточившимися требованиями к надежности и безопасности электросетей. Тем не менее, речь идет о стандартных (типовых) решениях, далеко не всегда удобных для владельцев. Более того, в новостройках со свободной планировкой покупатель вынужден самостоятельно определяться со схемами электроснабжения: управляющая компания лишь выделяет определенную мощность на квартиру.
Категория 2: квартиры на вторичном рынке. Здесь возможны два варианта: предыдущий собственник заказал проектирование электрических сетей, выполнил реконструкцию, вследствие чего инженерия квартиры находится в удовлетворительном состоянии. Второй вариант – квартира со штатной схемой, разработанной при сдаче дома в эксплуатацию. Если речь идет о так называемых хрущевках, брежневках и уж тем более сталинках, покупателю придется столкнуться с множеством проблем: двухпроводная сеть без заземления, недостаточное сечение электропроводки, неудобное расположение электротехнических изделий, – всё это потребует исправления и немалых затрат.
Практические рекомендации
При определении стоимости той или иной квартиры рекомендуем найти ответы на три ключевых вопроса:
- Какова разрешенная (выделенная) мощность на квартиру, достаточно ли этой мощности для подключения современных электроприборов?
- Имеется ли на руках у продавца проект электроснабжения квартиры? Проведено ли согласование электропроектной документации?
- Производилась ли реконструкция или замена электропроводки; и если производилась, то как давно? Есть ли документы на шефмонтаж?
Помимо этого, нелишним будет поинтересоваться фактическим состоянием электропроводки квартиры. Для этого целесообразно проконсультироваться со специалистами, а также заказать комплекс лабораторных испытаний и измерений.
Принцип пропорциональности
Закономерно, что чем больше площадь квартиры – тем выше удельный вес затрат на электроснабжение. Неважно, продается объект или покупается; важно иное: готов ли новый собственник нести расходы на проектирование, монтаж или реконструкцию, если таковые действия не выполнены предыдущим владельцем. Вопрос может звучать иначе: готов ли покупатель компенсировать вложения, сделанные в электросеть квартиры продавцом?
Неявное и очевидное
В отличие от других инженерных сетей – водоснабжения и канализации – определить фактическое состояние электропроводки путём обычного осмотра удастся далеко не всегда: большинство элементов электросети прокладывается скрытым способом. Утвержденный электропроект и документация на шефмонтаж – серьезный аргумент в пользу увеличения стоимости: факт утверждения проекта электроснабжения свидетельствует о соответствии документа нормативным требованиям, а шефмонтаж – очевидное доказательство того, что при выполнении реконструкции или замены электросети соблюдены все проектные решения.
Существует множество иных нюансов, связанных с влиянием состояния электросети на стоимость жилого объекта. К числу таковых нюансов относится качество электропроектной документации и её разновидность (типовой или индивидуальный электропроект). Вне зависимости от площади жилья, числа комнат и районирования объекта, игнорировать вышеописанный ценообразующий фактор не стоит – он вполне объективен и может быть выражен в денежном эквиваленте.
По материалам сайта www.el-sn.ru
