Нефть дорожает, национальная экономика стабилизируется, значит, ставки по ипотечным кредитам будут снижаться. Это позитивный прогноз для всех, кто собирается купить квартиру в кредит. Тем же, кто оформил ипотеку год или два назад, должно быть обидно — их ставки теперь выглядят слишком высокими. Но и для них есть хорошие новости — банки готовы снижать проценты по действующим кредитам.
Ключевая ставка и послание Федеральному собранию
Косвенно ставки на любые кредиты зависят от многих аспектов:
- темп роста ВВП;
- курс национальной валюты;
- темпы инфляции;
- доходы населения;
- соотношение спроса и предложения;
- и другие.
Но банковская система — очень важная часть экономики, и государство не может оставить ее без дополнительного контроля. Для глобального регулирования стоимости кредитов и доходности вкладов Центробанк в 2013 году установил ключевую ставку.
Ключевая ставка — это минимальный процент, под который ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам и одновременно максимальный процент, который ЦБ платит банкам за размещение депозитов. Ключевая ставка определяет стоимость денег внутри страны — чем она выше, тем выше ставки по кредитам.
Коммерческий банк берет кредит у ЦБ — 1 000 000 рублей под размер ключевой ставки, сегодня это 7,5% годовых. Этот миллион рублей банк выдает клиентам в виде кредитов под более высокий процент — под 10%. Соответственно, банк имеет 2,5% дохода. Если ЦБ поднимет ключевую ставку, банк для сохранения доходности поднимет ставки по кредитам.
Так Центробанк регулирует уровень инфляции и курс национальной валюты. Чем дороже кредиты, тем меньше денег вливается в экономику и тем дороже стоят операции на валютном рынке. На графике видно, что изменение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам повторяет динамику ключевой ставки.
С 2015 года ЦБ последовательно снижает ключевую ставку. В 2018 году прогнозируется рекордно низкая инфляция — 3–4%, а значит стоимость денег будет снижаться и дальше, что сделает ипотеку еще дешевле. Подтверждают это и слова президента России — в своем послании Федеральному собранию он обозначил целевой уровень ставок по ипотечным кредитам — 7%. А глава Сбербанка, Герман Греф, уже сказал, что так и будет.
Новая ипотека — выгодно, старая — обидно
Для тех, кто планирует брать ипотеку в этом или следующем году, выгода очевидна: ниже ключевая ставка — ниже ставка по ипотеке — меньше размер платежа — меньше переплата. Но бдительность лучше не терять. Снижение цены кредита психологически воспринимается позитивно, и банки могут использовать это. Например, поднять скрытые платежи, увеличив свою прибыль. Базовая ставка ниже, привлекательность продукта выше, а в итоге клиент заплатит столько же. Но тут ничего нового: договор ипотеки нужно читать вдоль и поперек. И чем мельче шрифт, тем внимательнее нужно читать.
Это важно:
- размер комиссий
- условия досрочного погашения
- штрафы
- правила расторжения договора
- страховка
У действующих заемщиков политика ЦБ может вызвать досаду: еще несколько месяцев назад брали ипотеку под 13%, а сегодня актуальная ставка — 9–10%. Но сильно расстраиваться не стоит, лучше проявить инициативу и снизить выплаты по действующему договору. Для этого есть несколько способов:
- Рефинансирование — новый банк полностью гасит старый кредит и предлагает новый — под более выгодные проценты. Важно, чтобы у старого кредита была возможность досрочного погашения. Рефинансировать ипотеку можно в любом крупном банке.
- Новостройка — ипотеки на строящееся жилье выдаются под более высокий процент. По завершении строительства можно получить свидетельство о собственности и переоформить кредит, снизив ставку на несколько процентов.
- Социальные программы — в регионах действуют разные программы государственной поддержки, для молодых семей, бюджетников, военных.
- Зарплатная карта — часто банки снижают процентные ставки для своих зарплатных клиентов.
- Через суд — если банк нарушает свои обязательства, можно обратиться в суд и получить компенсацию.
- Реструктуризация — в кредитном договоре меняется один из пунктов. Например, размер платежа. Это помогает сэкономить на переплате и избежать просрочки. Если заемщик оказался в сложном финансовом положении, банк может предоставить льготный период.
Каждый способ предполагает дополнительные расходы: страховка, повторная оценка залога, комиссия за перенос денег в другой банк, расходы на адвоката, повышенная ставка на период переоформления кредита. Если большая часть ипотеки уже выплачена, дополнительные расходы могут оказаться больше, чем выгода от снижения ставки. Поэтому все плюсы и минусы нужно перевести в цифры и заранее просчитать.
В некоторых банках действуют специальные программы снижения ставок по действующим ипотечным договорам. Для участия в программе заемщик должен соответствовать условиям:
- Нет просрочек
- Срок кредитования не мене 1 года (с момента получения кредита)
- Долг не менее 500 000 рублей
- Ранее не было реструктуризаций
Если все пункты выполнены, банк готов снизить ставку. Но следующее снижение доступно только через 12 месяцев. Возможно, перед обращением в банк, стоит подождать ближайшего заседания совета директоров ЦБ, на котором будет установлена новая ключевая ставка. График заседаний есть на сайте Центробанка.
По закону заявление об уменьшении процентов по ипотеке «В связи с изменением ключевой ставки» принимают любые банки. Для этого в отделениях даже есть специальные бланки. Теоретически банк может пойти на встречу и снизить ставку, чтобы не потерять клиента. Но на практике рассмотрение таких заявлений занимает несколько месяцев, за снижение ставки могут потребовать комиссию, а то и вовсе — отказать. В этом случае стоит рассмотреть предложения по рефинансированию в других кредитных организациях.
Зачем банки снижают ставки
Кредитные организации не обязаны снижать ставки старым клиентам — в ипотечном договоре закреплены все условия, в том числе и размер процентов. Но банки не хотят терять прибыль, поэтому готовы идти навстречу клиентам, чтобы они не уходили к конкурентам через рефинансирование. Конечно, доход банка при этом снижается, но не так сильно, как при потере части клиентов. Важно помнить, что ипотека — это не рабство, а услуга, которую банк оказывает клиентам за деньги.
Выгодно снижение ставок и Центральному банку — доступная ипотека способствует росту рынка недвижимости, который «тянет» за собой и другие рынки: вторичного жилья, отделочных материалов, мебели, бытовой техники и другие. Это стабилизирует внутренний спрос и укрепляет национальную экономику. Считается, что снижение ставок на 2% увеличивает популярность ипотеки на 20%. Российскому кредитному рынку пока далеко до европейского уровня цен и надежности, но положительная динамика есть, что радует.
Виктор Тарасенко
